במקרים רבים הסיבה לתקיעות אינה רק רגולציה או זכויות בנייה, אלא דווקא הדרך שבה הדיירים מנהלים את התהליך. הנה כמה עקרונות שכדאי לכל בעלי הדירות להכיר לפני שיוצאים לדרך.
אמון בין השכנים – עוד לפני האדריכלים
התחדשות עירונית היא הרבה יותר מתהליך תכנוני. עוד לפני האדריכלים, עורכי הדין והוועדות, יש שכנים שצריכים לקבל החלטות משותפות. לכן הבסיס לכל פרויקט מוצלח הוא אמון בין בעלי הדירות, והדרך לבנות אותו היא באמצעות שקיפות, שיח פתוח ועדכונים שוטפים. כשאין אמון, גם תוכנית טובה עלולה להיתקע עוד לפני שהיא מגיעה לוועדות התכנון.
כל הצדדים צריכים לראות ערך
כדי שפרויקט יצליח, כל הצדדים צריכים לראות בו ערך: בעלי הדירות צריכים ליהנות מסביבת מגורים בטוחה ואיכותית יותר, ליזם חייבת להיות היתכנות כלכלית שתאפשר להוציא את הפרויקט לפועל, וגם לרשות המקומית צריך להיות אינטרס בקידומו. כאשר אחד מהצדדים מרגיש שהוא מפסיד, בדרך כלל גם הפרויקט כולו מתקשה להתקדם.
תפקידה של נציגות הדיירים
לנציגות הדיירים יש תפקיד מרכזי. האחריות שלה אינה להחליף את אנשי המקצוע, אלא לבחור אותם נכון, להיעזר בהם ולוודא שלאורך כל הדרך האינטרסים של בעלי הדירות נשארים במרכז. בחירה נכונה של עורך דין, שמאי ואנשי מקצוע נוספים יכולה להשפיע על הצלחת הפרויקט לא פחות מכל החלטה תכנונית.
ודאות מלאה – מטרה שעלולה להזיק
הרצון של בעלי דירות לקבל ודאות מלאה הוא טבעי, אך דווקא ניסיון להסדיר מראש כל תרחיש אפשרי עלול להפוך למכשול. התחדשות עירונית נמשכת שנים, ובמהלכן המציאות משתנה. לכן חשוב לשמור על זכויות בעלי הדירות, אך גם להשאיר גמישות שתאפשר להתמודד עם שינויים מבלי לעצור את הפרויקט.
מאותה סיבה, בחירת יזם אינה צריכה להתבסס רק על גובה התמורות. התחדשות עירונית היא שותפות ארוכת שנים, ולכן חשוב לבחור בגורם מקצועי, יציב ואמין – כזה שיוכל להוביל את הפרויקט גם כשהמציאות משתנה והדרך הופכת מורכבת יותר.
בסופו של דבר, פרויקט התחדשות עירונית אינו מתחיל בוועדה המקומית ולא בזכויות הבנייה. הוא מתחיל הרבה קודם – ביכולת של בעלי הדירות לעבוד יחד, לבנות אמון ולבחור נכון את האנשים שילוו אותם לאורך הדרך.
המדריך נכתב על ידי רפי קשקש, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בסיירוס קפיטל.
