לרוכש שמחפש דירה בדרום גוש דן, הגבולות בין חולון, בת ים וראשון לציון עשויים להיראות כמעט שוליים. נסיעה קצרה מפרידה בין דירה ותיקה שממתינה לפינוי-בינוי, מגדל ליד הרכבת הקלה ושכונה משפחתית במערב ראשון לציון. קהל היעד דומה והמחירים עשויים להיות קרובים, אך נתוני השוק מציגים תמונה שונה בכל אחת מהערים.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השני של 2026 מלמדים כי הקונים לא נעלמו, אבל הם מתקדמים בזהירות רבה יותר. השינוי ניכר בכוח המיקוח, במשך השיווק ובשאלות שהרוכשים מציגים לפני חתימה.
גיא שרעבי, מתווך הפעיל באזור, אומר כי הזהירות מורגשת בשלוש הערים, אך אינה מתבטאת בהן באותה הצורה.
"בבת ים, ריבוי הפרויקטים והמלאי הגבוה מאפשרים לקונים להשוות ולדרוש תנאים טובים יותר. בחולון, קונים בודקים לעומק את מצב התוכנית ואינם ממהרים לשלם מחיר של דירה חדשה על הבטחה עתידית. תקופת השיווק התארכה, והרוכשים מגיעים למשא ומתן מוכנים ומודעים יותר מבעבר"
אמר גיא שרעבי, מתווך הפעיל באזור
בת ים: המלאי תפח ביותר מ-60%
מבין שלוש הערים, בת ים מציגה את התמונה החריגה ביותר. לכאורה יש לה כמעט כל מה ששוק הנדל"ן אוהב: חוף ים, קרבה לתל אביב, רכבת קלה ותנופת התחדשות עירונית. אלא שלצד היתרונות האלה נבנים בעיר פרויקטים רבים המתחרים על אותו קהל רוכשים.
בסוף 2023 נותרו בבת ים כ-3,178 דירות חדשות למכירה. ביוני 2026 כבר עמד המלאי על כ-5,149 דירות, גידול של יותר מ-60% בתוך כשנתיים וחצי. הנתון אינו מייצג בהכרח דירות גמורות שעומדות ריקות, שכן הוא כולל גם דירות בפרויקטים הנמצאים בשלבי בנייה שונים. עם זאת, הוא ממחיש את התרחבות ההיצע בעיר.
גם בשוק היד השנייה נרשמה ירידה בפעילות. ברבעון השני של 2026 נמכרו בבת ים 205 דירות יד שנייה, ירידה של כ-15% לעומת הרבעון הראשון. לפי הנתונים הארעיים של הלמ"ס, המחיר הממוצע בעסקאות בשוק החופשי בעיר באותו רבעון עמד על כ-2.26 מיליון שקל.
במציאות הזאת, המשא ומתן אינו מתנהל רק על מחיר הדירה, אלא גם על תנאי מימון, מועדי תשלום, הצמדה למדד ושדרוגים במפרט.
סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן, מסבירה כי בכל אחת משלוש הערים ממלאת ההתחדשות העירונית תפקיד אחר.
"ההתחדשות העירונית הפכה למנוע מרכזי בעיצוב שוק הדיור בשלוש הערים, אך בכל אחת היא מקבלת ביטוי שונה: בחולון הדגש הוא על חידוש השכונות הוותיקות, בבת ים היא משמשת מנוף לחידוש המרקם העירוני ולמימוש הפוטנציאל של עיר החוף, ובראשון לציון מגוון אפשרויות המגורים מאפשר לרוכשים להיות בררניים יותר. הרוכשים כיום מחפשים לא רק דירה חדשה, אלא גם ודאות, איכות חיים ותמורה אמיתית להשקעה - מתכנון הדירה והממ"ד ועד לתשתיות, לנגישות ולשירותים הקהילתיים"
אמרה סימה מאור, סמנכ"לית ההתחדשות העירונית באורון נדל"ן
ראשון לציון: ירידה בעסקאות הדירות החדשות
בראשון לציון הסיפור שונה. לעיר יש שטח גדול יותר, שכונות חדשות, מוקדי תעסוקה ועתודות בנייה, אך גם בה מורגשת זהירות מצד הקונים.
ברבעון הראשון של 2026 נמכרו בעיר 640 דירות, ואילו ברבעון השני ירד מספרן ל-560. עיקר השינוי הגיע משוק הדירות החדשות, שבו ירד מספר העסקאות מ-255 ל-184 בתוך רבעון. בסוף יוני נותרו בעיר כ-1,572 דירות חדשות למכירה.
הירידה במספר העסקאות אינה מעידה על היעלמות הביקוש, אלא על שוק בררני יותר. במציאות הזאת, מיקום מבוקש, מחיר התואם את תנאי השוק, מועד אכלוס ברור ותנאי עסקה נוחים עשויים לעשות את ההבדל.
חולון: בין ההתחדשות המובטחת לזו שמתממשת
בחולון פועלים כיום שני מנועי צמיחה מרכזיים: התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ולצדה תוכנית ח/500 בדרום-מזרח העיר, שבמסגרתה מתוכנן רובע חדש ובו כ-18 אלף דירות. אלא שח/500 היא תוכנית ארוכת טווח, ולכן בשלב זה נותרו בעיר דירות חדשות למכירה במספר נמוך בהרבה - פחות מחמישית מהמלאי שנרשם בבת ים.
גם הפעילות ביד השנייה נחלשה: ברבעון השני נמכרו בעיר 230 דירות, ירידה של כמעט 12% לעומת הרבעון הראשון. לפי הנתונים הארעיים של הלמ"ס, המחיר הממוצע בעסקאות בשוק החופשי באותה תקופה עמד על כ-2.35 מיליון שקל.
אחת הסוגיות הבולטות בחולון היא הפער בין דירות ותיקות, שלעיתים חסרים בהן ממ"ד, מעלית וחניה, לבין דירות חדשות או בניינים שכבר עברו התחדשות. בתווך נמצאות דירות הנמכרות עם ציפייה לפינוי-בינוי עתידי. התחדשות כזו עשויה להשביח את הנכס, אך הדרך למימושה עלולה להימשך שנים.
עו"ד עידו שמואלי, מומחה למקרקעין ולהתחדשות עירונית, מזהיר מפני תמחור הבטחה עתידית כאילו כבר התממשה.
"הטעות הכי גדולה של רוכשים בעיניי היא לתמחר דירה ישנה כאילו היא כבר חדשה, מבלי לוודא היתכנות אמיתית לביצוע הפרויקט. טיפ הזהב שלי לפני חתימה הוא לבצע מספר בדיקות בסיוע של עו"ד מומחה בתחום ההתחדשות העירונית - להבין בדיוק מהו סטטוס היתר הבנייה, אילו ערבויות בנקאיות מספק היזם, האם כל הדיירים כבר חתמו בפועל, והאם הוסדרו כל הנושאים הבירוקרטיים. עד שאין את כל אלו - והיתר בנייה ביד - חייבים לבטא את הסיכון במחיר הדירה"
אמר עו"ד עידו שמואלי, מומחה למקרקעין ולהתחדשות עירונית
שלוש שכנות, שלושה מסלולים
גם נתוני המחירים המחוזיים מצביעים על שוק זהיר. במאי-יוני 2026 נרשמה ירידת מחירים שנתית של 4.1% במחוז המרכז, שאליו משתייכת ראשון לציון, ושל 1.7% במחוז תל אביב, שאליו משתייכות בת ים וחולון.
שלוש הערים ממשיכות ליהנות מאותו יתרון בסיסי: קרבה לתל אביב ומחירים נמוכים ממנה. אבל כאן הדמיון מסתיים. בת ים מתמודדת עם מלאי שהלך ותפח, ראשון לציון מנסה לתרגם את תנופת הפיתוח לביקוש יציב, ובחולון הפער בין ההתחדשות המתוכננת לזו שכבר מתממשת ממשיך להשפיע על החלטות הרכישה.
שלוש שכנות, שלושה מסלולים וקונים שמחכים לראות היכן המחיר, ההיצע ויכולת הקנייה ייפגשו ראשונים.
