פוליטיקאים לא משתנים, אצל הפוליטיקאים שלנו הערך הכי חשוב הוא ערך ה"דיבורים", הם מבטיחים הבטחות לפני הבחירות ושוכחים אותן דקה אחרי ההשבעות. הם לא מתחייבים לאזרחים ומרשים לעצמם לפזר הבטחות, למרות שאין להם שום הבנה עמוקה בתחומי הכלכלה. אדון שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הוא המנותק. מנותק מהמציאות, מנותק מהכלכלה, מנותק מההבנה ועכשיו מנותק מהממשלה.
גם הפעם, כמו בפעמים רבות בעבר, ממשלת ישראל בכלל ושר האוצר בפרט השלו את הציבור במשך חודשים רבים. הרבה תוכניות הציע לפיד, גרם לרוכשים רבים לשבת על הגדר ולחכות לחוק מע"מ 0, שיאפשר להם לרכוש קורת גג בישראל. ועם מה נותרו הרוכשים עכשיו? עם החלום ושברו ומחירים שעדיין בשמיים.
במקום להפשיר קרקעות בצורה מאסיבית, לאפשר כניסת 50 אלף עובדים סינים, לפיד ייצר בעיקר ספינים דוגמת חוק 0% מע"מ על דירות חדשות, תוכניות מחיר מטרה, תוכנית דיור להשכרה ועוד שלל הצעות משוללות עתיד. אם המדינה רצתה באמת לעזור לזוגות הצעירים, היא יכלה לקבוע קריטריון פשוט אשר יקבע מי יהיה זכאי להטבה ובאילו תנאים הזכאים יקבלו "מתנה" מהמדינה בעת הרכישה, לא חשוב איפה יקנה ובכמה יקנה ולא יותר מ- 1.6 מיליון שקל. לחילופין, לנגד משרד האוצר עמדה האפשרות לקבוע סכום הנחה קבוע של כ-20% משווי הדירה ומהטבה זו יכלו ליהנות כל הזכאים ע"פ קריטריונים מוגדרים.
במקום זה, שר האוצר לשעבר, סיבך את כל התוכנית והבטיח הבטחות לא מעשיות. הרי אין כאן מעשה קסם, ישנן עלויות קבועות בבניית יחידות דיור ואותן לא ניתן לשנות. אם הממשלה באמת הייתה רוצה להקל על הרוכשים ולהעניק להם הטבה של 20% על רכישת דירה, היא יכלה למכור את הקרקע לקבלן במחיר נמוך ב-20%, כך הקבלן יבנה והמדינה תקבע את תנאי המרכז והקריטריונים לקבלת ההטבה. האוצר יכול לקבוע מי ייגש לקבלן ויוכל לרכוש ממנו דירה במחיר מופחת. למעשה מדובר כאן על עלות קרקע מופחתת כאשר ההנחה, תגולם במחיר הדירה.
כדי לשנות משהו באמת, ולא רק את כותרות העיתונים, שר האוצר הבא יצטרך לשחרר מדי שנה קרקעות למינימום 50,000 יחידות דיור חדשות שכן רק הגדלת היצע הקרקעות תוכל להביא לירידת מחירי הדיור וכן 50 אלף עובדים זרים רצוי סינים שלא נשכח.
יתר על כן, גם בתחום ההיתרים יש מה לעשות. כבר דובר על כך שהקבלים יקבלו תוך שנה אחת את כל הרישיונות והיתר הבנייה ואיפה זה עומד היום? גם הדיבורים על קיצור ההמתנה להיתרים ייקברו עמוק יחד עם חוק מע"מ 0, מחיר מטרה ו90% משכנתא בערבות המדינה.
הממשלה הבאה תהיה חייבת גם להגדיל את היצע עובדי הבנייה בשוק, במצב הנוכחי אין מספיק עובדים ופועל סיני מקבל 25-40 אלף שקלים בחודש, עובדה זו מקשה מאוד על הקבלנים להוריד את מחירי הדירות ואף מגדילה את עלויות הבנייה.
על מנת להוריד את מחירי הדירות לאחר הבחירות, הממשלה תצטרך לנקוט במספר צעדים מצטברים. היא תצטרך לשחרר קרקעות בפועל ולא על הנייר, להפחית את הביורוקרטיה, ולקבוע בחוק היתר תוך 12 חודש מפתיחת התיק. כמו כן, על המדינה לחייב את הרשות לפתוח תיק באופן מיידי ללא מגבלות, במידה והתב"ע בתוקף ואפילו במצב בו אין פיתוח במקום. כמובן שפתיחת תיק הבקשה וההיתר יותנו ב3 חתימות חיצוניות חשובות – הג"א, כיבוי אש וחישוב זכויות הבנייה המותרות.
קיצור ההמתנה להיתרים, יכולים להוריד את מחירי הנדל"ן באמת, כיוון שקבלן טוב שהוא גם יזם וגם הקבלן, עובד על רווח של 15% מהעלויות בגין עבודה על פרויקט של 5-6 שנים. לכן, כאשר הרווח פר שנה יגדל, הקבלנים יוכלו להוזיל את המחירים ובו בעת גם לבנות יותר פרויקטים.
הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי
הטוקבקיסטים באתרי האינטרנט השונים טוענים כבר תקופה ממושכת כי רק ירי טילים יצליח לפוצץ את בועת הנדל"ן ולהוריד את מחירי הדירות. אך האם המלחמה באמת פגעה בשוק הנדל"ן או שמא דווקא להפוך? אני טוען כי מיד כשהתותחים מפסיקים לרעום שוק הנדל"ן ממשיך להתנהל כהרגלו.
ועדת השרים לחקיקה בכנסת אישרה השבוע את הצעת החוק של לפיד, למתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה. החוק ייכנס לתוקפו החל מ-1 בספטמבר השנה ובמסגרתו תושבי ישראל ששירתו שירות צבאי, לאומי או אזרחי באורך של 12 חודשים לפחות (לגברים ולנשים), יזכו לפטור ממע"מ על דירות עד 1.6 מיליון שקל כולל מע"מ.
כמו בפעמים רבות בעבר, ממשלת ישראל ממשיכה להשלות את הציבור. במקום להפשיר קרקעות בצורה מאסיבית, לאפשר כניסת 50 אלף עובדים סינים, לפיד מייצר ספינים דוגמת 0% מע"מ על דירות חדשות. לא רק שהתוכנית מיועדת, אם בכלל, לקבוצת אוכלוסיה מאוד מצומצמת אלא שתוכניות מסוג זה רק מאריכות את המצוקה ולא מביאות לפתרונות אמיתיים. אני אולי כורת את הענף עליו אני יושב, שכן כיזם נדל"ן, לי דווקא משתלם יותר שהזוגות הצעירים יקנו דירות חדשות. אלא שאם לומר את האמת, התוכנית של האוצר כלל לא פותרת את הבעיה ואולי אף תגרום לשוק הנדל"ן נזק גדול יותר מתועלת.
לפני שאתם ניגשים לבצע את הקניה החשובה ביותר בחייכם ואולי גם היקרה ביותר, כדאי וצריך לשים לב למספר פרטים חשובים המסייעים בקבלת ההחלטה הנכונה ומלווים אתכם בצורה שקולה ומדודה בתהליך המעבר לדירה החדשה. רכישת הדירה בישראל היא תהליך מורכב הדורש מהרכש תשומת לב והקפדה על הפרטים הקטנים והגדולים. תהליך הרכישה יכול להיות נעים, קל ובטוח יותר אם תקפידו על כללי הברזל אילו, ובמיוחד אם תקפידו לבצע רכישה מחברה ותיקה יציבה, בעלת חוסן כלכלי לאורך שנים, חברה אשר מסוגלת לעמוד בכללי הברזל הכתובים כאן.
לאחר שמליאת הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את הצעת החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים לדיור, התכנסה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לדון בהצעת החוק ולהכינה לקריאה שנייה ושלישית. שר האוצר, יאיר לפיד, הדגיש במהלך הדיון כי במסגרת החוק החדש, הליך פדיון הקרקע יקודם במקביל להליך התכנון וכי אם מחזיק הקרקע לא ישתף פעולה, המדינה תיטול את הקרקע ותפצה אותו. כמו כן, אמר לפיד כי :"אנחנו רוצים לבנות מגדלי דיור להשכרה כי היום אין כאלה. במגדלים כאלה לא יוכלו להעלות את מחיר השכירות כי הוא יהיה מפוקח".
25,500 דירות נמכרו ברבעון הראשון של שנת 2013 - ירידה של 11% במספר העסקאות לרכישת דירות, ביחס לרבעון הרביעי של שנת 2012. על פי נתוני ענף הדיור של אגף הכלכלה והמחקר במשרד האוצר שפרסם את הנתונים מדובר בירידה ראשונה לאחר 4 רבעונים רצופים של עליות במספר העסקאות.
אך בפועל אין ירידה ממשית בביקוש לדירות. כן ישנה, ירידה מלאכותית הנובעת מעונשים שמטילה המדינה כנגד מי שרוכש דירה או רוצה לרכוש דירה
לצד הטלת מיסים וגזרות חדשים. אך זה לא אומר שאין ביקוש לרכוש דירות.
הטיפול הממשלתי ממשיך להיות באופן לא נכון, טיפול מאולץ ולא יסודי עם פתרונות ממשיים. תמיד כשמנסים להתערב בשוק החופשי זה יתפוצץ לממשלה ישר בפנים.
בפועל, בחמשת החודשים הראשונים של שנת 2013 נמכרו במדינת ישראל 2,450 דירות חדשות. רק בחודש מאי 2013 חלה עלייה ניכרת בשיעור של 42% במכירות הדירות החדשות בלבד לעומת החודש הקודם ושל כ-47% לעומת הממוצע החודשי בשליש הראשון של השנה. משרד השיכון עוד דיווח כי מדובר בהיקף המכירות החודשי הגבוה ביותר מאז חודש אוגוסט 2012.
אז איזה נתון הוא נכון? מה משקף באמת את המגמה בענף הנדל"ן? אם צוללים לפרטים יותר לעומק מגלים תמונה שונה לגמרי: בשנת 2013 יש ירידה של 20% בהתחלות בנייה בכל האזורים בארץ. המשמעות היא שמלאי הדירות הקיים היום בישראל עומד על 18 אלף יחידות דיור בלבד- מלאי שמספיק לשמונה עד עשרה חודשים בלבד.
באזור הטבעת הקרובה של ת"א ממשיכות עליות המחירים ב-3-4% מידי שנה. למרות שצפי משרד השיכון לשנת 2013 הייתה בנייה של 42 אלף יחידות דיור, בפועל צפויים להיבנות 32.4 אלף יחידות דיור בלבד- 20% פחות מהצפי הממשלתי. עליית המע"מ באחוז מתקזזת כנגד ירידת עליית הריבית כך
שמבחינת הקונים, הדירה לא התייקרה להם אך מנגד מי שהרוויח זאת הממשלה המקבלת יותר כסף ממס רכישה בשל עליית המע"מ.
כך שבפועל התחזית להמשך שנת 2013 אופטימית עוד ממה שהיה לנו עד עכשיו: מי שישב על הגדר בציפייה למהלכים של הממשלה החדשים ופוליטיקאים שקיבלו את כיסאם על בסיס הבטחות להורדת מחירי הדיור מגלה כי דבר לא השתנה, דבר גם לא הולך להשתנות ועדיף לקנות עכשיו במחיר סביר המשקף את העלויות האמיתיות, לפני שהמחיר יהיה גבוה עוד יותר.
קנייה מוגברת ועליית ביקושים, מול ירידה בהתחלות הבנייה ואי עמידה בצפי הממשלתי יובילו אותנו לעליית מחירים נוספת בחודשים האחרונים של שנת 2013- מגמה שלא צפויה להשתנות גם בתחילת שנת 2014.
הגזירות הכלכליות המסתמנות בתקציב 2013 מובילות אותנו לקראת שנה לא פשוטה עבור ענף הנדל"ן בישראל. כולנו יודעים כי בקצה שרשרת המזון מי שמשלם בסופו של דבר את המחיר הוא האזרח הקטן בעקבות צעדים ממשלתיים שעוד ייגרמו לנו להתגעגע לשנת 2012 ותקופת טרום המחאה החברתית בשנת 2011. תקציב המדינה המסתמן מפוצץ בפנינו את כל בלוני ההבטחות של ממשלת ישראל ורשויות התכנון והבטחות כמו הצפת השוק בדירות וירידת מחירים משמעותית יוותרו ללא כיסוי.
כל אחד רוצה נתח בתחום הדיור והנדל"ן והבירוקרטיה מסובכת ומסועפת. הדרך לדירה המיוחלת שהאזרח הממוצע צריך לעבור, גם אם הוא לא מודע לזה, עוברת דרך שורה ארוכה של גופים. החל מהחלטות הממשלה ומשרד השיכון והבינוי (דרך הפוליטיקה הפנימית שלהם עם הרשויות המקומיות), קשיים באישורים ממנהל מקרקעי ישראל, מחנק אשראי הבנקים, שלא לדבר על אישורי משכנתה והון עצמי ראשוני. וכל זה עוד לפני שהגעת לאנשי המקצוע בתחום הנדל"ן.
גורמים רבים בענף הבנייה תלו תקוות רבות ברפורמת חוקי התכנון והבנייה עליה הכריז ראש הממשלה לפני שנתיים. בפועל הרפורמה לא יושמה כאשר הטענה המרכזית בקרב גורמי המקצוע היא שהנוסח אינו מוכן ומושלם. הוויכוחים מתנהלים בין היועץ המשפטי לממשלה לבין מנהל התכנון. אז נכון שהיא לא מושלמת, ויש עוד מה לתקן, אך לא ייתכן כי לוקח מעל שנתיים תמימות לעשות זאת ולהביא את הרפורמה לכדי ביצוע.
נראה כי הצהרתו של רה"מ נתניהו הייתה עוד מהלך תדמיתי מתוחכם. האם המשקיעים אשמים? כנראה שממשלת ישראל חושבת שאזרח ממעמד הביניים צריך בעיקר לקנות דירה יד שנייה ממשקיעים קטנים בשוק, וזה במקרה הטוב. גם היוזמה של בניית דירות להשכרה במחיר שווה לכל נפש מקרטעת כבר שנים.
תכנית הדיור של יאיר לפיד נראית מעניינת, אך לא ברור האם מישהו במשרד השיכון יאשר בנייה של בניינים על קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל מבלי למכור אותה, ולממן את הפרויקט באמצעות אג"ח ארוך טווח מגופים מוסדיים.
עוד נתון המייקר את מחירי הדירות הוא מחסור בעובדים זרים. לא שמבצע החזרת הפליטים, הנמצא בימים אלה בעיצומו, ישפיע על מצב הפועלים בענף, אבל המחסור כבר קיים זמן רב. 8000 עובדים הם לא כוח עבודה מספק, לא לעשרות אלפי יחידות הדיור של פרויקטים קיימים ובטח לא לפרויקטים הממתינים לאישור כבר למעלה משנתיים.
מחנק האשראי ותזרים המזומנים משפיע גם כן. הרי ידוע כי הכסף אינו מגיע באופן ישיר מזוגות צעירים הרוכשים דירה, בטח ללא סיוע של ההורים. אך בנוסף, ישנו גם גבול לכסף הנזיל אותו מביאים היזמים. כדי לשרוד את תקופת ההמתנה לאישורים, ולאחריה את התקופה ההולכת ומתארכת של הבנייה עצמה, יש צורך בסכומי כסף כמט דמיוניים או אשראי רחב, על מנת לגשר על התקופה הארוכה בין רכישת הקרקע עד למכירת הנכסים והחזרת ההשקעה.אך כאשר 50% ממחיר הדירה מורכב ממיסים והיטלים שונים, ולכך מתווספת בירוקרטיה כבדה- הפרויקט הופך להיות לא כלכלי.
המהלך האחרון של בנק ישראל להורדת הריבית יעזור, אך זו התחלה. הבנקים הגדולים כבר הגיעו לתקרת האשראי שלהם ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר מתנגד לשחרור נוסף של אשראי. הנגיד בכלל סבור כי יש למתן את פעילות הנדל"ן בכלל בישראל. לא ברור לאן מדיניות כזו תוביל אותנו בעתיד.
המסקנה ברורה, ובעיקר עצובה: כל התהליכים הללו גורמים במישרין או בעקיפין לגידול בעלויות עבור הקבלן. כל מי שמכיר את ענף נדל"ן גם מכיר את החוקיות הקבועה: כשזה עולה לקבלן יותר, בסוף זה יעלה גם לנו יותר.
נפגש בגן וולובלסקי.
הכותב הוא רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי
עבודות הפיתוח במתחם ח-501 בחולון נמצאות בעיצומן ואחד היזמים הבולטים במתחם, מנכ"ל קבוצת מזרחי, רוני מזרחי בטוח כי "המתחם כולו הולך לשנות את פניה של חולון"
מתחם ח-501 כולל שדרת מגדלים בני 20 ועד 30 קומות שהחלה להיבנות בחודשים האחרונים בכניסה לחולון. המגדלים כוללים דירות ענקיות בנות 120 מ"ר ועד 400 מ"ר בנות ארבעה ועד שמונה חדרים. בנוסף ייבנו במגדלים לופטים, פנטהאוזים, דירות גן ומיני פנטהאוזים עם מרפסות גדולות כאשר את כולם מאחד מפרט טכני מיוחד ובינוי מיוחד שטרם נראה כמוהו בחולון.
אדריכל צרפתי בשם ז'אן פול ויגייה מעיריית חולון מתכנן את פיתוח המתחם ברמה בינלאומית שטרם נראתה בארץ. קבוצת מזרחי ואחרות החלו לבנות במקום שלושה מגדלים בני 20 עד 30 קומות ובהם 360 יחידות דיור ועם סיום הפרויקט יהיה זה אחד מהמקומות היוקרתיים ביותר בארץ. על פי לוחות הזמנים, סיום שלב א' מתוכנן לדצמבר 2013. לדברי מזרחי, עבור דירת ארבעה חדרים יעמוד המחיר על 1.85 מיליון שקלים ודירות יוקרה בנות חמישה חדרים יעלו החל מ-2.05 מיליון שקלים. מחירי דירות גן יחלו ב-2.75 מיליון שקלים, לופטים בני 5-6 חדרים החל מ-2.7 מיליון שקלים ופנטהאוזים החל מ-4 עד 6 מיליון שקלים.
המתחם נהנה מקרבה למוזיאון העיצוב שתכנן האדריכל הבין לאומי רון ארד, קניון חולון, מוזיאון הילדים, בית הספר הטכנולוגי, מגדל העירייה החדש, בית האופרה, המדייטק והקאנטרי קלאב בליבה החדש של העיר.
אחד הבניינים הנבנים במקום הוא פרויקט "סיטי טאוור" של קבוצת מזרחי שייבנה באזור הכניסה הצפונית לפארק ויהיה הבניין הגבוה ביותר בעיר ויגיע לגובה של 120 מטר. מדובר במגדל יוקרה בן 30 קומות המעוצב ע"י האדריכלית לאה רובננקו. במגדל יהיו מאה דירות כשהחל מהקומה ה-11 יוכלו הדיירים ליהנות לא רק מתצפית מרשימה על חולון וממגורים על פארק ירוק אלא גם מנוף ישיר לים.
קבוצת מזרחי רכשה את הקרקע במחיר של 60 מיליון שקלים והשקיעה משאבים גדולים בגימור ועיצוב יוקרתיים כיאה למגדל הפאר של חולון. שווי המכירות הצפוי מהפרויקט הוא 255 מיליון שקלים.
בנוסף, קבוצת מזרחי תבנה במתחם גם את פרויקט "מזרחי פרפקט" שכבר קיבל היתרי בנייה. מדובר בבניין בן 20 קומות הכולל 66 יחידות דיור בהן דירות גן, לופטים מרווחים, פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, כאשר כולן ייהנו ממפרט טכני עשיר, מרפסות גדולות וחלונות ענק לנוף מרשים. את הפרויקט מתכנן האדריכל הבינלאומי פיליפ גינזבורג כאשר עבור הקרקע שילמה קבוצת מזרחי 42.5 מיליון שקל. מחירי דירות בנות חמישה חדרים יחלו בשני מיליון שקלים, כאשר הצפי לשווי המכירה בפרויקט עומד על 150 מיליון שקלים.
קבוצת מזרחי היא אחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל הבונה ב-18 ערים ברחבי הארץ ודורגה במקום ה-18 בדירוג BDI. הקבוצה היא הגדולה והפעילה ביותר בחולון, וכיום היא בונה בין השאר את הפרויקטים "מדורגי הפארק", "מגדל העיר", "נוף השדרה" ו"מזרחי ווסט". בימים אלה נבנים במקביל "מזרחי ווסט 2" ו"מגדל הגן" כאשר בסה"כ בונה הקבוצה כ 365 יחידות דיור בחולון. בקרוב תחל הקבוצה בפרויקט ענק נוסף בן 520 דירות בשכונת תל גיבורים בחולון הצעירה והירוקה.
בנוסף גם מגדל נוסף בן 27 קומות ה"סנטוריון" שרובו עטוף בקירות מסך מאלומיניום וזכוכית.
רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי: "מתחם כזה עדיין לא ניבנה בישראל והוא מאפיל אפילו על מגדלי צמרות בת"א ועל מתחם 9 בגבעתיים. אין לי ספק כי המתחם כולו הולך לשנות את פניה של חולון. התכנון המוקפד והיוקרתי הוא חסר תקדים ובסטנדרטיים בינלאומיים לרבות שילוב בניה ירוקה ואיכות חיים. חולון הפכה במרוצת השנים לאחת הערים המבוקשות בישראל ומובילה באיכות חיים ייחודית ואטרקטיבית. לכן היה לנו חשוב לבנות מגדל מפואר, יוקרתי בסטנדרט הגבוה ביותר על מנת למשוך לעיר משפחות בנות מעמד הביניים ומעלה מתל אביב וערי השרון. השכונה החדשה ומגדל הסיטי טאוור יסייעו במיצובה של חולון כעיר העתיד של ישראל, הצמודה מאוד לת"א ובמחירים אפשריים ליוקרה ולאיכות הנבנים כיום."
