ריבית פיגורים בחוזה מכר דירה מקבלן מחושבת לרוב בשיעור פריים פלוס 3%–5%, צמודה למדד תשומות הבנייה, ולרוב מוחלת רטרואקטיבית מהיום הראשון לאיחור. איחור מעל 30 יום עלול להיחשב "הפרה יסודית" ולגרור פיצוי מוסכם של 10% משווי העסקה. עם זאת, לרוכש עומדות הגנות משפטיות משמעותיות: מחישובי ריבית שגויים ועד קיזוז בגין עיכוב במסירה. משרד וולר ושות' בחיפה, המדורג BDI ו Dun's 100 -לשנת 2026 ופועל מאז 1965, מציג את הכללים הקריטיים לניהול הסיכון.
שנת 2026 מביאה עמה תמורות משמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית, ופרויקטים אלו הפכו למנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדל"ן הישראלי. עם זאת, בעלי דירות רבים מוצאים את עצמם חותמים על חוזים מבלי להבין את המשמעויות המשפטיות העמוקות שלהם, ומסכנים את הנכס היקר להם מכל. מהם הסעיפים שחובה לבדוק בכל הסכם? התשובה הקצרה היא שכל חוזה חייב לכלול תחנות יציאה ברורות, הגדרה מדויקת של ערבויות פיננסיות מלאות (כמו ערבות חוק מכר וערבות שכירות), וחלוקת אחריות מוחלטת של המיסוי על היזם בלבד.
שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין בחודשים האחרונים בירידה בביקושים ובמכירת הדירות. חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני, הריבית הגבוהה והציבור שממתין לירידות מחירים מובילים לכך שרבים נוקטים גישה זהירה יותר, והדבר בא לידי ביטוי גם בנתוני משרד האוצר שפורסמו לאחרונה, המצביעים על צניחה של כ־20% במכירת דירות חדשות.
בירושלים, לעומת זאת, מצביעים גורמים בענף על פעילות ערה יותר בשנה האחרונה, עם התקדמות בפרויקטים, הרחבת היקפי הבנייה ועלייה בהשקעות. לדבריהם, יותר ויותר יזמים ושחקנים בשוק רואים בעיר יעד אסטרטגי לטווח ארוך, ולא רק הזדמנות נקודתית.
על רקע זה, בפרויקט "תלפיות החדשה" שבירושלים נמכר במחיר שיא המשקף את הביקוש לפרויקט, מיני פנטהאוז בכ־6.45 מיליון ₪. הפנטהאוז, ששטחו כ־157.9 מ״ר וכולל מרפסת בשטח של כ־87 מ״ר בקומה התשיעית, צפוי להתאכלס בתוך כשנתיים. מדובר במשפחה שרכשה בעבר דירה במתחם ובצעה עסקה חוזרת.
בנוסף, נמכרו לאחרונה שתי דירות גן בפרויקט, במחירים של כ־5.05 מיליון ₪ וכ־5.5 מיליון ₪. אחת מהן היא דירת 4 חדרים בשטח של כ־100 מ״ר, שנרכשה במסגרת עסקה חוזרת על ידי רוכשים שרכשו בעבר דירה בפרויקט, וכוללת גינה בשטח של כ־154.5 מ״ר. השנייה היא דירת גן בת 5 חדרים בשטח של כ־125 מ״ר, עם גינה בשטח של כ־196.3 מ״ר. בשתי הדירות נכללים גם מחסן וחניה כפולה.
לצד הרוכשים החוזרים, נרשמה גם פעילות מצד תושבי חוץ: ארבע דירות ארבעה חדרים נמכרו בחודשים האחרונים לרוכשים מחו"ל, במחירים המשקפים כ־39 אלף שקל למ״ר בממוצע – כלומר, סביב 3.9 עד 4.1 מיליון שקל לדירה. שטח הדירות נע בין כ־99 ל־105.8 מ״ר, עם מרפסות בשטח של כ־10 עד 18 מ״ר.
פרויקט 'תלפיות החדשה', הממוקם כשכונה ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, כולל שמונה מבנים, ארבעה מהם כבר הושלמו ואוכלסו, וכוללים כ־200 יחידות דיור. השלב הבא כולל הקמה של ארבעה בניינים בני עשר קומות עם 192 יחידות דיור נוספות בתמהיל של 2–5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט משלב פארק פנימי, שטחים פתוחים, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו, בסמוך לתוואי של שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.
לדברי יזמי הפרויקט, קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג וברוך, הרכישות האחרונות משקפות רמת אמון גבוהה בפרויקט, במיוחד כאשר מדובר ברוכשים שבוחרים לחזור ולרכוש בו דירה נוספת.
שלב משמעותי נוסף בהתחדשות העירונית ביבנה:
חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, קיבלה היתר בנייה לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב האלון 17-23 בעיר, מהלך שמסמן את המעבר לשלב הביצוע בפועל לאחר תקופה ארוכה של קידום ותכנון.
במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס שלושה מבני מגורים ישנים הכוללים 24 יחידות דיור ובמקומם ייבנו 120 יחידות דיור חדשות בשני מגדלי מגורים בני 16 קומות.
תחילת העבודות צפויה במהלך אוגוסט 2026, עם צפי לאכלוס בסוף 2028.
מדובר בפרויקט בעל מורכבות מיוחדת, לאחר שבעבר קידם אותו יזם אחר אך הוא נתקע לאורך שנים. עם כניסתה של אורון נדל"ן לפרויקט, הצליחה החברה להניע מחדש את התהליך, לקדם את התכנון ולהוביל את הפרויקט עד לקבלת היתר הבנייה, אבן דרך מרכזית בדרך למימושו.
רחוב האלון, מהרחובות הוותיקים ביבנה, נמצא בשנים האחרונות בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית רחב, במסגרתו צפויים מבנים ישנים להתחלף במגדלי מגורים חדשים ולהוסיף מאות יחידות דיור לעיר.
האזור משלב מגורים, מוסדות חינוך, מסחר ושירותים עירוניים ונחשב לאחד מצירי ההתחדשות המשמעותיים בעיר.
הפרויקט מיועד בין היתר לתושבי יבנה ומשפרי דיור, שייהנו מסביבת מגורים חדשה הכוללת דירות מודרניות עם ממ"ד, מרפסות שמש ותשתיות מתקדמות, לצד שדרוג המרחב הציבורי כולו.
הפרויקט מהווה שלב א' לפרויקט של החברה ברחוב האלון. לאחרונה אושר לחברה להפקיד תב"ע נוספת באלון 1-7 אשר תכלול 202 יחד' חדשות נוספות
סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן:
"קבלת היתר הבנייה היא רגע משמעותי עבורנו ועבור הדיירים, במיוחד בפרויקט שעבר דרך לא פשוטה עד לנקודה הזו. הצלחנו להניע מחדש תהליך שהיה תקוע ולהוביל אותו עד לשלב הביצוע. מדובר במהלך חשוב להתחדשות רחוב האלון כולו, שעתיד לשנות את פני האזור ולהציע לתושבים סביבת מגורים מודרנית, איכותית ובטוחה יותר."
תושב חוץ רכש לאחרונה שבע דירות ארבעה חדרים בפרויקט המגורים "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, בהיקף כולל של כ-27 מיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע בעסקה חצה את רף ה-38,500 ₪ למ"ר. האכלוס של הדירות צפוי בעוד כשנתיים והרכישה מצטרפת לשורת עסקאות קודמות בפרויקט שבוצעו על ידי רוכשים מארצות הברית, קנדה וצרפת.
שוק הנדל"ן הקפריסאי רושם שיאים חדשים של רכישות על ידי ישראלים. מאחורי המגמה עומדים כמה גורמים ברורים, ואנשי מקצוע שמכירים את השוק מבפנים.
במפתיע, בפעם השניה ברציפות, הוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך שהגיע בניגוד מוחלט לתחזיות של חלק גדול מהאנליסטים, והצית מחדש את הדיון סביב מצבו של שוק הנדל"ן. עבור רבים, מדובר באיתות לכך שאחרי תקופה ארוכה של דריכה במקום, ייתכן שהשוק מתחיל סוף סוף לזוז.
אין ספק שהורדת הריבית היא צעד חשוב שיכול לשפר את היתכנות העסקאות ולהחזיר חלק מהאמון שנשחק, אך כבר בנקודת הפתיחה חשוב לומר זאת בבירור: הריבית לבדה אינה פתרון קסם. היא לא מוחקת שנים של חוסר תנועה, ולא פותרת ביום אחד את הלחצים שהצטברו בענף. בלי חזרה של שוק היד השנייה לפעולה, השפעתה תישאר מוגבלת.
במשך כשלוש שנים סובל שוק הנדל"ן מהאטה וחוסר תנועה. עליית הריבית בלמה את הביקושים, חוסר הוודאות הכלכלית הקפיא החלטות רכישה, והמלחמה הוסיפה רובד של זהירות והמתנה. בתוך המציאות הזו נוצר פער בלתי ניתן להתעלמות בין נתונים שמצביעים על "פעילות" לבין התחושה האמיתית בשטח: פחות תנועה, והרבה מאוד עסקאות שבסופו של דבר אינן יוצאות לדרך.
בתוך הקיפאון הזה נוצרו פתרונות שמעליהם התנוססה נורה אדומה, ובראשם מבצעי 20-80 ו-10-90, אמנם שיטות אלו אפשרו להוציא לפועל עסקאות גם בתקופה שבה קונים חששו להתחייב, אך בפועל הן יצרו סיכונים משמעותיים, הובילו לשיעורי ביטול גבוהים, למלאי דירות גבוה ולקנסות כבדים לרוכשים. לא במקרה בחר בנק ישראל להגביל את העסקאות הללו. מהלך זה הבהיר כי פתרונות חריגים אינם יכולים להחליף שוק מתפקד.
בלב הבעיה ניצב שוק היד השנייה, המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן. כאשר הוא אינו מתפקד, כל השרשרת נעצרת. תחילה, ההאטה בו הייתה תוצאה ישירה של עליית הריבית, אך עם הזמן הוא חדל להיות רק תופעת לוואי והפך לגורם מעכב בפני עצמו. כל עוד המנוע הזה אינו חוזר לפעול, כל דיבור על התאוששות רחבה של הענף נותר תיאורטי בלבד.
בשנה הקרובה יעמוד שוק הנדל"ן במבחן האמיתי. תרחיש של המשך הורדת ריבית, התחזקות השקל, התייצבות האינפלציה וחזרה הדרגתית של אמון הרוכשים יכול בהחלט להניע מחדש את שוק היד השנייה. אבל כאן בדיוק טמונה נקודת ההכרעה: בלי חזרה של ודאות בסיסית לחיי היומיום בישראל, גם התנאים הכלכליים הטובים ביותר לא יספיקו. שוק הנדל"ן אינו מגיב רק לריבית, אלא גם לביטחון. כל עוד עננת המלחמה מרחפת מעל המשק והאפשרות לגיוס מילואים נרחב נותרת על השולחן, ההתאוששות תישאר שברירית, זהירה ובעיקר הפיכה. מי שממהר להכריז על חזרה לשגרה כלכלית, מתעלם מהמשתנה המרכזי שממשיך לנהל את השוק מאחורי הקלעים.
הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ"ל סיירוס קפיטל
