מאמרים - כלכלה

שנת 2012 הסוערת והפכפכה שעברה על שוק הנדל"ן הישראלי, לא הורידה את מחירי הדיור. בתל-אביב, היכן שהחלה המחאה והייתה הטיזר המרכזי להתפרצותה, נשמרה בשנה האחרונה יציבות במחירי הדירות.

מהר מאוד הבינו הרוכשים כי אין חדש תחת השמש. בת"א כמעט ואין פרויקטים חדשים כמו בפריפריה ולכן גם היזמים שמרו על מחירים יציבים.

בשוק הדירות בנות שלושה חדרים נרשמה עלייה קלה במחירים של בין 3%-4%. אם לפני כשנה עלתה דירה כזו בין 1.8-2.4 מיליון שקלים היום עומד מחירה על בין 1.85-2.5 מיליון שקלים, תלוי כמובן באזור בעיר. דירות בנות ארבעה חדרים נותרו בטווח מחירים של 2.6-3.2 מיליון שקלים, ומצב סטטי דומה נותר גם בשוק דירות החמישה חדרים העומד על מחיר ממוצע של 3.2-3.5 מיליון שקלים.

 לעומת זאת, מחירי השכירות שהם אלו שהציתו את המחאה החברתית המשיכו לעלות ואף הגיעו לשיאים חדשים במהלך השנה החולפת. 

הדוגמה הטובה ביותר לכך היא אזור דרום תל-אביב, אזור חריג יחסית לשאר חלקי העיר, שבו מחירי הדירות מאוד מאוד זולים ועומדים על טווח מחירים של 500,000-1,000,0000 שקלים בלבד, בשל העובדה שהאזור מאוכלס בעובדים זרים הנחשבים לאוכלוסייה קשה. אך למרות זאת, מחירי השכירות שם דומים למחירי השכירות באזורים היוקרתיים של ת"א כמו הצפון הישן או שכונות רמת אביב. מצוקת השכירות והדיור של האוכלוסייה הזרה גורמת להם לשלם כמעט כל מחיר שהם מתבקשים ע"י הכנסת דיירים רבים לדירה המחלקים בניהם את נטל השכירות.

בתקופת המחאה ירדו המחירים כיוון שהשוכרים היו יותר בררניים, אך מגמה זו לא נמשכה לאורך זמן, ומיד עם סיומה המחירים חזרו ואף זינקו.

 התנודות בשוק הורגשו מידית: דירת שני חדרים בצפון הישן שלפני כשנה הושכרה במחיר של 4500 שלים, ירדה בשלב מסוים למחיר של 4000 שקלים אך היום היא כבר תושכר במחיר של 5000 ואפילו-5500 שקלים.

 בחוזי השכירות החדשים חזרו המחירים הגבוהים המשקפים את עליית הביקוש על ההיצע ופתרון אמיתי לצעירים המבקשים לשכור דירה בת"א עדיין לא נראה באופק.

 הטור נכתב ע"י עליזה כהן, מנכ"ל "רשף נכסים"

בעשור האחרון אנו עדים לתנופת פיתוח משמעותית בתחום התשתית התחבורתית ורשת הכבישים של מדינת ישראל. כבישי אורך ורוחב רבים שיפרו את הנגישות של אזורים ויישובים מרוחקים באופן משמעותי; כביש 6 חיבר ושיפר משמעותית את הנגישות מאזור הדרום ואזור הצפון למרכז הארץ, כביש 431 עשה פלאים לערים כמו נס-ציונה, באר-יעקב ומודיעין, כביש 471 וכביש מכבית שדרגו משמעותית את אזור בקעת אונו וכביש המנהרות החוצה את חיפה מאזור הכרמל לכיוון הקריות עשה לא פחות ממהפכה באזור כולו.

 מאת רו"ח מוסא מושיק ג'ריס    www.utax.co.il

החל מיום 1/9/2012 צפוי שיעור המע"מ לעלות מ- 16% ל-17% ובמאמר זה נסביר על שיעור המע"מ שיחול בהתייחס לסוגים שונים של עסקאות. כאמור, החל מיום 1/9/2012 כל עסקה תחויב במע"מ בשיעור 17% במידה ומועד החיוב במס בגינה הינו לאחר 1/9/2012.

מה זה "מועד החיוב במס" ?

1.מכירת טובין:

מועד החיוב במס במכר טובין הוא במועד מסירת הטובין לקונה, כלומר מועד ביצוע האספקה, לפיכך:

1) לגבי טובין שנמסרו לקונה לפני ה-1/9/2012 תחויב העסקה במע"מ בשיעור של 16%.

2) לגבי טובין שנמסרו ביום 1/9/2012 ואילך תחויב העסקה במע"מ בשיעור של 17%, גם אם התמורה לעסקה שולמה במלואה או בחלקה לפני המועד הנ"ל.

3) כאשר לקוח הזמין מוצר ושילם את מלוא התמורה או את חלקה לפני שהמוצר נמסר לו, ואותו המוצר יסופק לאחר ה-1/9/2012, יחול על מלוא מחיר העסקה מע"מ בשיעור של 17%, זאת גם אם הוצאה חשבונית ע"י העוסק ושולם המע"מ לפני המועד הקבוע בחוק. במקרה כזה, על העוסק להוציא חשבונית משלימה.

 2. החיוב במס ושיעור המס בעסקאות מקרקעין

המועד הקובע לעניין שיעור המס הוא מועד מסירת החזקה של המקרקעין לידי הקונה, מועד רישום המקרקעין (טאבו) על שמו של הקונה, או מועד תשלום התמורה, לפי המוקדם שביניהם. לפיכך:

1) לגבי מקרקעין שנמכרו וטרם הועברו לרשות הקונה עד ל-1/9/2012, יחויב כל תשלום שיבוצע עד ה-1/9/2012 במס בשיעור 16%. כל תשלום שיבוצע החל מיום 1/9/2012 ואילך יחויב במס בשיעור 17%.

2) מקרקעין שנמכרו והועברו לרשות הקונה לפני ה-1/9/2012 יחויבו במס בשיעור 16% על מלוא מחיר העסקה גם אם טרם שולמה מלוא התמורה עבור העסקה.

3.החיוב במס ושיעור המס במתן שירותים אשר אינם חייבים במס על בסיס מזומן

החיוב במע"מ יקבע לפי מועד מתן השירות בפועל:

1) שירות שניתן לפני 1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור של 16%, גם אם התמורה לשירות תשולם לאחר 1/9/2012.

2) שירות שניתן ביום 1/9/2012 ואילך יחויב במע"מ בשיעור של 17%.

4. החיוב במס ושיעור המס בעסקאות שחל עליהן חיוב במס על בסיס מזומן

בעסקאות שמועד החיוב במס לגביהן הוא על בסיס מזומן, שיעור המס שיחול הוא בשיעור אשר יהא בתוקף ביום התשלום. לפיכך, כל סכום שישולם מיום ה-1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור 17%.

מאידך, כל תשלום אשר ישולם בתמורה לעסקאות אלה לפני ה-1/9/2012 יחויב במע"מ בשיעור 16%.

5. הוצאת חשבונית

ניתן להוציא חשבונית מס לפני המועד הקבוע בחוק. אך אין בכך כדי לשנות את שיעור המס אשר יחול על העסקה במועד הקבוע עפ"י החוק.

לפיכך, במקרים בהם הוצאה חשבונית לפני המועד הקבוע בחוק, ושולם מע"מ בשיעור של 16%, בעוד שמועד מסירת הטובין, מתן השירות ו/או קבלת התמורה (לפי העניין) יחול לאחר ה-1/9/2012, על המוכר להוציא חשבונית משלימה לפי שיעור 17% ולדווח על ההפרש בהתאם.

יש להדגיש כי המועד הרלוונטי לעניין שיעור המס הינו מועד החיוב במס כפי שנקבע בחוק, ולא מועד הוצאת החשבונית.

6. הודעת זיכוי

הודעת זיכוי באה לתקן ו/או לבטל חשבונית שהוצאה קודם לכן.

אי לכך, הודעת זיכוי הבאה תוצא לפי שיעור המע"מ ששולם בחשבונית המקורית שבגינה יוצא הזיכוי. וללא קשר למועד הוצאת החשבונית.

הכותב הוא מוסא מושיק ג'ריס, רו"ח,  טל':   04-8490070

אין מאמר זה מהווה תחליף לקבלת יעוץ מרואה חשבון.

ניתן להפנות שאלות למייל: cpa@utax.co.il

לאתר החברה:  www.utax.co.il

לוגו החברה

אלי שביט, איש עסקים ,יזם ומייסד רשת אתרים לייעוץ והכוונה עסקית, השיק אתר חדש בשם ishavit .

נורמה חדשה בשוק הנדל"ן מתרחשת ומתקבעת לפיה חברות ויזמים יוצאים מתל- אביב, בירת העסקים של מדינת ישראל ומחפשים כיוונים חדשים על מנת להתרחב ולהתפתח ללא נזקים כלכליים משמעותיים. שוק המשרדים בתל אביב עבר לאחרונה שינוי משמעותי כשאחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מתחם רמת החייל, שהתאפיין בעבר במשרדים והייטק אך כיום ניתן לראות שינוי מגמתי באופי אכלוס הבניינים בו. אחד הגורמים לשינויים במתחם רמת החייל היה כניסתו של בי"ח אסותא, אשר הביא עימו ביקושים חדשים מתחום הרפואה והנלווה לה, העמיס את הכניסה והיציאה מהרחובות, והבריח את חברות ההייטק לנתניה, רעננה, כפר-סבא, פתח תקווה, ובקרוב מאוד גם לכיוון ראשון לציון וחולון.

אלמנט משמעותי נוסף המשפיע על החלטתם של חברות ויזמים לצאת מת"א ולחפש אלטרנטיבות חדשות, הוא גובה תשלומי הארנונה מעסקים וחברות הנגבה ע"י עיריית תל-אביב. בת״א, הארנונה למשרדים עומדת על 27 ש"ח למ"ר ולהייטק  12 ש"ח למ"ר. כך יוצא שבמשרדים של חברות קטנות ובינוניות הארנונה מגיע כדי שליש מההוצאה החודשית.

עבור חברות ההייטק, למרות שהארנונה הינה כמחצית מהסכום המשולם עבור משרדים, עדיין, כאשר משווים את הסכומים הנדרשים אל מול אזורים אחרים כמו רעננה, נתניה, וחולון, ניתן למצוא הבדל משמעותי המגיע כדי חצי מהסכום. למשל- ארנונה למשרדים בשטחן של עיריות אלה, נעה בין 10 שקלים למ"ר ל14 שקלים למ"ר, בעוד שהארנונה להיי טק עומדת סביב ה- 6 שקלים בלבד למ"ר. כאשר מדובר באלפי מ"ר של חברות הייטק, מדובר בהבדל משמעותי המשפיע על קבלת ההחלטות הנוגעות למיקום החברות.

 ננסה להתחקות אחר החישוב הנערך בהנהלת חברת הייטק המעוניינת לשכור 5,000 מ"ר-

ברמת החייל, תשלם החברה עלות של 63 ש"ח למ"ר עבור דמי השכירות וכן 12 ש"ח למ"ר עבור ארנונה. כלומר, החברה תשלם סה"כ 366,000 ש"ח לחודש- 315,000 ש"ח עבור דמי השכירות וכן 51,000 ש"ח עבור הארנונה (סכום הארנונה מחושב לפי שטחי מינימום ולכן הורדנו 15%).

אותה חברה תשלם בנתניה,  42 שקלים למ"ר עבור דמי השכירות וכן 6 ש"ח למ"ר עבור ארנונה. כלומר, החברה תשלם סה"כ 235,500 ש"ח לחודש- 210,000 ש"ח עבור דמי השכירות וכן 25,500 ש"ח עבור הארנונה.

מחיושב זה ניתן לראות בקלות כי הבחירה בנתניה תחסוך לחברה 130,500 ש"ח בחודש ו-1,566,000 ש"ח בשנה, לעומת מחירי העלות בת"א, כלומר, כ-35%!!

נדמה שגם היזמים בשטח הבינו את החישוב המתבקש של מנהלי החברות. מעגלי השוק העסקי הולכים ומתרחבים. ניקח את חולון כדוגמא- בחולון החל להתרחש שינוי גדול הכולל בנייה של מאות אלפי מטרים חדשים: חברת עזריאלי בונה קריית הייטק למסחר ומשרדים בהיקף של כ- 120,000 מ"ר, חברת גב ים בונה ברחוב המלאכה 50,000 מ"ר, חברת 'לגובה נכסים' משווקת מטרים אחרונים בפרימיום סנטר מתוך 14,000 מ"ר שבנתה וחברת עוגן תוסיף בקרוב 25,000 מ"ר על 25,000 המ"ר שכבר בנתה עבור חברת אלביט.

חשוב לציין כי זיהוי הפוטנציאל הטמון בחולון והביקושים ההולכים וגוברים, אינם נובעים רק כתוצאה מחישוב העלויות שפורט לעיל, לכך יש להוסיף גם את  הקרבה לת"א, לעורקי תחבורה, תכניות הרכבת הקלה העתידית וכן הרכבת הרגילה הקיימת כבר כיום, מסייעים מאוד לאזורים כמו ראשון לציון, חולון, נתניה ורעננה.

חג העצמאות מסמל את העצמאות של המדינה שאחרי 2000 שנות גולה, זכתה בעצמאות עליה הכריזה ב-14 במאי  1948. הנה טיפים שיכולים לעזור לכל אחת ואחד מאיתנו לצאת לעצמאות כלכלית ולציין מעבר ממצב של שכיר למצב של בעל עסק פרטי מצליח