המציאות הנוכחית בענף הביצוע היא כזו שבה רווחי קבלני הביצוע מתחילים ב־5%–6% אך למעשה מסתיימים בדרך כלל במקרה הטוב ברווח של 2%–3%. כלומר, קבלן ביצוע שפספס מרכיב כלשהו במכרז עלול לקרוס, כאשר באותה עת החברה היזמית ממשיכה לקטוף רווחים נאים של 15% ויותר, ונהנית גם מהמשך העלייה במחירי הדירות לאורך שנות הפרויקט, בעוד הקבלן המבצע לוקח את רוב הסיכון אך לא נהנה מעיקר הסיכוי.
לפני 10-12 שנה שיעורי הרווח של קבלני הביצוע היו גבוהים יותר, ונעו סביב 9%, אך כיום השוק השתנה ואחוזי הרווחיות הולכים כמעט רק ליזם ולא לקבלן.
חברות הביצוע עובדות בשוק תחרותי מאוד, עם שיעורי רווחיות נמוכים, שלא מספיקים כדי לתת מענה לשיבושים שעלולים לצוץ בדרך כגון: עליית מחירים בלתי צפויה של חומרי גלם, תכנון הנדסי לקוי שמוביל להסתבכות מרכיב בנייה משמעותי בפרויקט, עיכוב בזמנים בשל גורמים חיצוניים, סעיפים בלתי צפויים של ממצאים בקרקע כמו העתקת צנרת, עתיקות ארכיאולוגיות, איתור מי תהום ואפילו טעות פשוטה בחישובים.
חלק מהבעיה הוא שתמחור הפרויקט על ידי הקבלן המבצע, ממנו ייגזר הרווח שלו, נעשה בעת ההתקשרות עם החברה היזמית בחוזה ההתקשרות, בו הקבלן מגיש הצעת מחיר כוללת לפרויקט ומבנה החוזה לא משאיר זכויות לקבלן המבצע, גם אם היקף העבודה משתנה. בעוד הפרויקט יסתיים בעוד כשלוש שנים, הקבלן נאלץ למעשה להמר על עלות סופית לפרויקט, עלות שחלק נכבד ממרכיביה לוט בערפל בזמן חתימת החוזה ועלול להיות מושפע משינויים עתידיים במחירי חומרי הגלם או העבודה ומדרישות משתנות חדשות לבקרים של הרשויות השונות. רשויות אלו מתנות את חתימתן על האישורים בכפוף לביצוע השינויים בהתאם לדרישות חדשות שנולדו בכלל לאחר קבלת היתר הבניה והתחלת העבודה ומחייבת את הקבלן להתאים את הפרוייקט לרגולציות חדשות, סיטואציה שלעיתים כרוכה בעלויות רבות ובעיכוב משמעותי של לוחות הזמנים. בחוזים הדרקוניים בין היזמים לקבלני הביצוע אין התחשבות כלשהי בסיכון זה שמוטל כולו על קבלן הביצוע וכל האחריות היא של הקבלן למרות שאינו נחשב כנהנה המובהק מהאפשרות שהמחירים יעלו - אלא היזם.
קבלני הביצוע נאלצים לחתום על חוזים דרקוניים שבהם מתוארות בפרוט רב התחייבויות הקבלן, ולעיתים קרובות בלי התחייבות אחת של היזם, אפילו לא התחייבות לתשלום עבור עבודות שבוצעו בפועל או למסירת כל הפרטים הנכונים בתום לב. בנוסף יש דרישות לערבויות אשר עלולות להגיע ל-10% משווי הפרויקט וקבלת התשלום מתבצעת רק לאחר ביצוע בפועל, כאשר לפעמים התשלום מגיע חודשים רבים אחרי שהחברה הוציאה בפועל את התשלומים השונים מכיסה. למשל במקרה של הזמנת מעלית, הקבלן נאלץ לשלם על ההזמנה מראש ומקבל החזר עבור אותה הוצאה רק לאחר שהמעלית מותקנת ופועלת, לעיתים מדובר בחודשים רבים אחרי שהתשלום בוצע בפועל [נכון גם לאלומיניום שנדרש להזמין ולצבוע זמן רב לפני הרכבה ותשלום. וגם לשיריון מחירים כמו פלדה]. כך למעשה הקבלן הופך להיות ה"בנק" שממן את היזם רק שאיננו מקבל על כך ריבית. מצטרפים לכך מוסר תשלומים ירוד, איחורים ועיכובים מצד היזמים אשר חונקים את תזרים המזומנים של הקבלנים, אשר, כאמור גם סובלים מעליות מחירים בחומרי הגלם ועוד אי אלו סעיפים בלתי צפוים.
בשוק התחרותי של היום היזמים לוחצים על קבלני הביצוע להוריד מחירים, ובעקבות זאת יורדים שיעורי הרווחיות שלהם לשפל. עם שיעורי רווחיות כאלה, מספיקה טעות קטנה כדי לעבור להפסד. קבלן שעובר להפסד בפרויקט מסוים מנסה להתגלגל לפרויקטים אחרים שם הוא מקווה להרוויח, אבל עם שוליים כה נמוכים אין לו ערובה שלא יווצר אפקט שיגרור אותו מטה לקריסה מלאה של החברה אשר כוללת גם פיטורי עובדים רבים ופגיעה בהרבה משפחות.
חשוב לציין כי הקבלנים משקיעים הרבה מאוד כסף בתחילת הפרויקט, אבל אבני הדרך שלפיהן הם מקבלים את התשלומים לא מקבילות לעלויות הביצוע. הקבלנים מממנים, למעשה ליזמים, את הפרויקט ובחלק מהמיקרים מקלים על ההון העצמי הנדרש בצורת ערבויות הביצוע.
בנוסף, הענף סובל מאירועים בלתי צפויים, ארועים ביטחוניים, מזג האויר, חוסר בכוח אדם בגלל החלטות ממשלה, עלייה מטאורית בעלויות של פועלים כאשר הוצאה על פועל סיני כיום היא 30 אלף שקל בחודש. אתר בנייה כולל מנופים, עגורנים, מהנדסים, מנהלי עבודה, גנרטור, ארנונה, חשמל ומים, כל אלה מצטברים להוצאות עתק אשר כל יום עיכוב בביצוע מאתגר מאוד את הקבלן המבצע ויכולתו לגזור רווחים מהפרויקט.
אם המצב הזה ימשך ללא שינוי מהותי זה רק עניין של זמן עד שיתחילו קריסות משמעויות של חברות קבלניות. אין מנוס מלשנות את הסטטוס קוו הנוכחי ולדאוג שהיזמים יתחילו לחלוק את הרווחיות שלהם עם קבלני הביצוע, למודל של WIN WIN, אחרת גם ליזמים לא יהיה מי שיבנה עבורם את הפרויקטים הבאים.
למעשה, הקבלן מקבל מהחברה היזמית תוכניות עבודה, מבצע הערכה כללית לעלות הבנייה הכוללת ומשקלל בה סיכונים שונים. בהצעה שלו הוא מתחייב ללוח זמנים ולעלות סופית של הפרויקט. בחוזה נקבעים גם לוח תשלומים ותנאי תשלום של היזם לקבלן, חלוקת הסיכונים ביניהם ותנאים נוספים שרובם מוכתבים על ידי היזם. למבנה התקשרות זה ישנה השפעה רבה על המצב שאליו נקלעים הקבלנים המבצעים.
חלק מכריע בקריסות הקבלנים בתקופה האחרונה, נובע מבעיית נזילות אשר מתחילה מגרירת התשלומים על ידי יזמי הנדל"ן בתואנות שונות, אותם יזמים שלא משלמים בזמן מובילים לכך שהקבלנים לא עומדים בתחזית התזרים שהם סיפקו לבנקים, זה מוביל לכך שהאמון של הבנקים בקבלנים נשחק, המימון לענף הבנייה נעצר ומתחיל אפקט דומינו בו קבלן הביצוע ניצב לבד, מאותגר בצורך להוציא ולשלם מיידית סכומים גבוהים, ויחד עם זאת להמתין בסבלנות חודשים רבים עד אשר יראה בחזרה את תשלומי אותן הוצאות. כך, בפועל, קיים מצב הזוי בו הקבלנים משמשים כמקור האשראי למימון הפרויקט.
צורכי מימון הקבלנים מסתכמים בעיקר בערבות לפרויקט עבור היזם, עלות רכישת ציוד ועלות הפעילות השוטפת בפרויקט, הכוללת תשלום משכורות ורכישת חומרי גלם. חלק מהעלויות השוטפות אמורות להיות משולמות על ידי היזם לאורך התקדמות הפרויקט, לפי אבני הדרך. כאשר יזמים מעכבים וגוררים תשלומים אשר אינם תואמים את קצב ביצוע העבודות בשטח, או לחלופין את העלות שלהן בפועל, הם מביאים למצוקה תזרימית של הקבלנים שנתקעים עם בעיית המזומנים.
דוגמה לכך ניתן לראות כאשר הקבלן המבצע מקבל תשלום בשיעור 7% משווי הפרויקט, בעוד הוא נשא בעלות עבודות בהיקף של 12% מהפרויקט. גם תשלום זה, מתקבל לרוב בתנאים של שוטף פלוס 45, או שוטף פלוס 60 יום — תלוי כמובן בחוזה. במקרה זה, הקבלן צריך לממן מכיסו עשרות ימי עבודה (ולפעמים אף מספר חודשים) בהם כבר היו לו הוצאות לבניית הפרויקט. אין כיום בחוזים הסטנדרטים בענף סעיף הכולל סנקציות או ריבית על פיגור תשלום של היזמים לקבלני הביצוע.
נדרשת מצד אחד חקיקה שתגן על קבלני הביצוע, למשל חוזה אחיד שלוקח בחשבון את שני הצדדים ומייצר איזון ושוויוניות, מכתיב כללים ברורים לתנאי התשלום ולתפקיד הקבלן כלפי היזם, והיזם כלפי הקבלן, ומותיר מרווח גמישות צר כדי שניתן יהיה להתאים את החוזה לפרויקט הספציפי. במודל של ארה"ב למשל, הבנק לא משחרר ליזם את הרווחים, עד אשר הקבלן המבצע מוסר הודעה בכתב על כך שאין שום חריגות. אצלנו במצב הנוכחי היזם מקבל את הכסף כבר עם מכירת 70% מהדירות, כאשר אף אחד לא מגן על הקבלנים. מצד שני נדרש לשנות את מודל חלוקת הסיכונים ולאפשר לקבלנים לקבל את תשלומיהם על הוצאות שהם ביצעו בפועל באופן מהיר.
נוסף על כך, הכוח היחסי הרב מדי של היזמים אל מול הקבלנים מוביל לכך שבחוזים הנוכחיים מוטלים על הקבלנים סיכונים נוספים, מורכבים לתמחור. הקושי הוא עם סעיפים הדורשים מהקבלנים לשאת בסיכונים שאינם בשליטתם, למשל אחריות לממצאים שיתגלו מתחת לפני האדמה או קבלת היתרים מרשויות בירוקרטיות ומסורבלות על חשבון לוח הזמנים של הפרויקט, תוך ניצול מעמדו החד צדדי של היזם וגרירת איחורים וקנסות. חשוב לציין כי המצב הנוכחי בו התוצאה של חלוקת הסיכונים מובילה לכך שלעיתים הקבלן המבצע לא יכול להמשיך ולהתקיים, לא יכול להמשך ונדרש שינוי מיידי שיאפשר לענף כולו להתקיים, אחרת מצוקת הדיור רק תלך ותגדל.
הקושי בתמחור נכון של הסיכונים מושפע גם מהתנהלות המדינה עצמה: כאשר פרויקטים של בניית מגדלי מגורים נמשכים כשלוש שנים ובישראל ישנם חילופי ממשלות תכופים ושינויי חקיקה ומיסוי, צצים הרבה מאוד תקנות ותקנים לא צפויים, כמו תקן תרמי לחיסכון בחשמל, חדרי חשמל, ספינקלרים ומערכות כיבוי וגילוי אש בחניונים, ביתן אשפה לפי דרישות משרד הבריאות, ועוד תקנים שהתווספו בשנים האחרונות לעלויות הקבלן. בעוד התקנים הללו אכן נועדים לשפר את איכות הבנייה והדיור ולקדם אותנו בביטחון ונוחות לדיירים, בפועל- המצב הזה מטיל על קבלני הביצוע כל מיני שינויים שלא ניתן היה לקחת בחשבון מראש ואשר עלולים להוביל לעיכובים ולעלייה בהוצאות הפרויקט, דבר אשר נוגס גם הוא ברווחיות הפרויקט לקבלני הביצוע, אשר גם בהיבט זה נותרים לבד במערכה ובמאבק על עצם קיומם.
החוזים עליהם נאלצים לחתום קבלני הביצוע, במסגרתם הקבלנים צריכים להצהיר שהליווי הבנקאי שלהם סגור, כלומר אם קבלני ביצוע משקיעים כספים בפרויקט והבנק המלווה עוצר את הליווי, הקבלנים מצהירים בחוזה מראש שלא יהיו להם טענות, הם חוזים דרקוניים. עפ"י החוזה הבנק תמיד גובר על קבלן הביצוע והבנק הוא הגורם המשפיע. המצב בו קבלן ביצוע חייב להצהיר שהבנק לא מחוייב לו, חייב לעבור שינוי. ובנוסף, באופן אבסורדי, הקבלן נאלץ לחתום על מסמך העדר תביעות בזמן הצעת המחיר המקורית או בחתימת החוזה, מצב שלא עומד במבחן המציאות המשפטית, וגם לא מוסרי לדרוש מגוף כלשהו לוותר על זכויותיו מבעוד מועד!
במודל החוזי שראוי שיהיה בענף, הקבלנים לא צריכים בכלל להיות אלו שיתנו ערבויות, מעבר לכך צריכה להיות הפרדה מלאה וטוטאלית בין הגישות של קבלני הביצוע והיזמים, יש צורך אמיתי לתקן את המצב בו קבלני הביצוע מוחתמים על חוזים דרקוניים ומאוד מגבילים ואילו היזמים משוחררים מאוד בהתנהלות שלהם, כל כך משוחררים שהם מביאים לעיתים לקריסתם של קבלני ביצוע בעוד היזם, באותו פרויקט עצמו, יכול להמשיך ולגרוף רווחים מאוד גדולים. נושא הערבויות שעלולות להגיע לשווי של 10% מעלות הפרויקט גם הוא חייב לעבור רפורמה ושינוי, וגם נושא העברת המימון לקבלנים רק על מה שבוצע בפועל. לכך מתווספים תנאי תשלום של שוטף פלוס הרבה ימים, שאף מצטברים לחודשים, כך שהקבלן זוכה לראות את התשלומים ששילם חודשים רבים אחרי שבוצעו בפועל. ברגע שתהיה התערבות עניינית הולמת ומקצועית אשר תנתב את הסיכונים והמימון באופן הולם על כלל השותפים בפרויקט, ניתן יהיה לראות שגשוג אמיתי בענף והרמוניה ושוויוניות שתוכל להוביל לסיום מהיר של פרויקטים בלי פשרות על איכות הבנייה וניתן יהיה לראות אופק לפתרון אמיתי למצוקת הדיור.
הכותב ניר נווה בגדדי, הינו מהנדס אזרחי מוסמך וקבלן בניין מייסד ומנהל חברת נ.נווה חברה לבנייה
