ברוב המקרים, הפניה לקבלת משכנתא תהיה לבנקים למשכנתאות, אשר כפופים לרגולציה של בנק ישראל כמו שיעור מימון, יחס החזר מהכנסה פנויה, היסטוריית אשראי בעייתית ועוד, רגולציה זו מצמצמת את כמות ההלוואות המאושרות. בנוסף המערכת הבנקאית קשיחה ובירוקרטית, כך שהליכי אישור וביצוע ההלוואות ארוכים ומורכבים.
ישנם מקרים שבהם יהיה קושי רב עד בלתי אפשרי לקבל משכנתא במערכת הבנקאית בטווחי זמן שהלווים צריכים את הכסף כגון:
עולים חדשים ואזרחים זרים בלי מקור הכנסה בארץ. לווים עם היסטוריית אשראי בעייתית כמו: לקוחות מוגבלים, לווים עם תיקי הוצאה לפועל, לווים שצריכים מימון לסגירת פשיטת רגל או חילוץ נכס מכונס נכסים. לווים עם אובליגו גבוה במערכת הבנקאית שלא יכולים לקבל אשראי נוסף. עסקאות מורכבות או נכסים מורכבים.
פתרונות משכנתא חוץ בנקאית
הפתרונות למקרים גבוליים אלו יכולים להתאפשר בעזרת מימון חוץ בנקאי (משכנתא חוץ בנקאית).
מימון זה ניתן ע"י קרנות מימון חוץ בנקאיות כנגד שעבוד של נכס נדל"ן, קרנות אלו אינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל ובהתאם לזאת הן יכולות להיות יותר גמישות במציאת פתרונות יצירתיים למימון עבור לווים שנזכרו קודם לכן.
קרנות אלו יכולות לתת מענה מהיר לדוגמא: אישור עקרוני תוך 48 שעות וסגירת עסקה תוך 14 ימים. הן גם מאפשרות גמישות באופן החזר ההלוואה במסלולי הלוואה שונים כמו: בלון, בולט ושפיצר.
הלוואות משכנתא חוץ בנקאית יינתנו החל מ-500 אלף ₪ ומעלה, כהלוואת גישור לתקופות של שנה עד 5 שנים, בשיעורי מימון של 50% עד 60% משווי הנכס בהתאם לדו"ח שמאות שמאושר ע"י אותה קרן, ביחס החזר של 40%-50% מהכנסה פנויה.
במשכנתא דרגה ראשונה על הנכס (במקרים חריגים יכולים לקבל משכנתא בדרגה שניה), טווחי הריביות יהיו גבוהים מריביות הבנקים ויכולות לנוע מ-7% ועד 12% בקרנות מסוימות צריך להוסיף מע"מ לריבית זו. מעבר למשכנתא ידרשו בטחונות נוספים כמו:
ערבות אישית של הלווה רישום משכון לטובת הקרן ביטוח מבנה וביטוח חיים למשכנתא
כאמור לעיל, אופן ההחזר יכול להשתנות בין הקרנות שנותנות את האשראי ויכול לכלול שילוב של תשלומי קרן וריבית במהלך תקופת ההלוואה (כאשר החישוב מבוצע על פני פרישה לטווח זמן ארוך כמו 20 שנה) ויתרת ההלוואה משולמת בחודש האחרון של מועד הפירעון שהוגדר בהסכם.
יתכנו תשלומים נוספים כמו עמלות נוספות, שכ"ט עו"ד, עלות שמאי וכו', כאשר תשלומים אלה, יכולים להשתנות בין החברות השונות.
ישנם גורמים נוספים (מעבר להלוואות גישור הנ"ל), אשר יודעים לתת הלוואות משכנתא לכל מטרה וגם משכנתא לדיור רגילה, בשיעורי מימון של 50%- 60% משווי נכס למשכון, ביחס החזר של עד 40% מהכנסה פנויה. הריביות תהיינה גבוהות יותר מריביות הנהוגות בבנקים למשכנתאות.
לסיכום
משכנתא חוץ בנקאית, הינה עוד אפשרות למימון עסקאות נדל"ן, בעיקר כאלו שישנו קושי לממן ממקורות הבנקים למשכנתאות עקב מורכבויות שונות.
לעיתים ניתן לקחת הלוואות אלו כהלוואות גישור עד אשר תיפתרנה אותן בעיות שלא אפשרו קבלת מימון במסלול משכנתא רגילה, לדוגמא מגבלה עקב היסטוריית אשראי בעיתית.
קרנות חוץ בנקאיות יהיו יותר גמישות ויותר זריזות במתן הלוואות אלו, הן גם לא כפופות לרגולציה של בנק ישראל, אך יחד עם זאת, הלוואות אלו יהיו יקרות יותר ולפעמים יקרות בצורה משמעותית מהלוואות משכנתא בנקאית, ובנוסף לכך יכולים לחול הוצאות או עמלות נוספות שמייקרות עוד את ההלוואה.
המאמר נכתב באדיבות, נעים עזרא, יועץ משכנתאות בלתי תלוי, הבעלים והמנהל של עתיד נעים – ייעוץ משכנתאות.
