כשמסתכלים על לוח סילוקין של הבנק כל התשלומים נשארים זהים לאורך כל המשכנתא. התשלום הראשון התשלום העשרים וגם התשלום ה 240 בעוד עשרים שנה זהים הם זהים .
למה הבנק עושה את זה?
התשובה של הבנקאים: "אנחנו לא נביאים, אין להם מושג מה תהיה האינפלציה בעתיד או אפילו שינויי הריבית בשווקים."
זה נכון אף אחד לא יודע והנבואה ניתנה לשוטים.
אבל, בשביל זה יש תחזית מומחים, יש אנליסטים בגופים פיננסים. לבנק ישראל עצמו יש יעד אינפלציה שנע בין 1% ל 3% בשנה
כך שללא מאמץ בנק המשכנתאות יכול להניח הצמדה של 2% בשנה בסימולציה. ובנוסף להראות תרחישים שונים ללקוחות בטרם לקיחת המשכנתא.
למה הבנק לא מעדכן את הסימולציה המוצגת ללקוחות בהתאם לתחזית כלשהיא? כי הבנק מפחד שלווים יבינו כמה מסוכנת הצעת הבנק. ברגע שלקוח יבין שההחזר החודשי עלול לעלות במאות שקלים לאורך השנים. הלקוח יתייחס בכובד ראש למשכנתא שהבנק מציע. ויבין שיש משמעות לתקופת המשכנתא, לא רק מבחינת סך התשלומים לבנק אלא גם מבחינת היציבות של המשכנתא .
לדברי ארז שמש יועץ משכנתאות פרטי, המידע על התפתחות גובה התשלום לאורך חיי המשכנתא היא קריטית לצורך החלטה על תמהיל המשכנתא.
לדברי שמש, "בפגישה אני מראה ללקוחות את הסיכוי לשינוי בהחזר המשכנתא החודשי. יועץ משכנתאות מקצועי הוא כזה שדואג לציין בפני הלקוח את הסיכון האפשרי בתמהיל המשכנתא.
הלקוח מקבל את ההחלטה לאחר שיועץ משכנתאות פרטי הראה את כל היתרונות והחסרונות.
כמו כן במקרים רבים, הצעת המשכנתא שהבנק מציג ללקוחות הוא תמהיל גנרי וכללי, "תמהיל שלישים" כפי שרבים נוהגים לכנותו . לבנקאי נוח מאוד להציג תמהיל גנרי, אין צורך לבזבז זמן על התאמה ספציפית בהתאם לצרכי הלקוח. יתרון נוסף לבנק של תמהיל שלישים טמון בכך שבמקרים רבים זה תמהיל תנודתי. יש בו סכומים גדולים במסלולים צמודים או משתנים.
מתחילת השנה אנו רואים עליה גדולה בקצב עליית המחירים. האינפלציה מרימה ראש. יש לכך השפעה גדולה על נוטלי המשכנתאות. כי הרכיב הצמוד עולה. וכך ההחזר החודשי עולה .
כמו כן לדברי שמש "יש לקחת בחשבון אפשרות של עליית הפריים בעיקר לאחר שינוי התקנה של בנק ישראל בנוגע לחלק הפריים במשכנתא".
כיום ריבית הפריים נמצאת בשפל, בנק ישראל העלה את חלק הפריים שניתן לקחת במשכנתא כדי לעודד משקיעים וקונים לקחת משכנתאות. חשיפה גדולה מידי של מרכיב ריבית הפריים במשכנתא עלולה לסכן את הלווה מאוד. בצורה של עליה תלולה בהחזר החודשי.
