דעות

האם מתן משכנתאות מעבר לקו הירוק הם עניין עסקי או פוליטי בבנקים בישראל? נכסים מעבר לקו הירוק הנמצאים בצד השני של ציר הביטחון של הבנק ונבחנים ע"י קריטריונים שונים לגמרי מעסקת משכנתא רגילה בתוך תחומי הקו הירוק. בהתנחלויות וביישובים מעבר לקו הירוק ישנה בעיית מימון כאשר הבנקים לא נותנים יותר מ-60% מימון כדי לרכוש את הנכסים האלה. הבטוחה של הבנק היא הנכס, ובית בהתנחלויות הוא ברמת סיכון שלא ידוע מה יקרה לו בעתיד. לכן הבנק מפחית את הסיכון באמצעות הפחתת שיעור המימון. למעשה, מעבר להון העצמי הגבוה שהבנק דורש, הוא יכול להעלות את הריבית, אבל באמצעות משא ומתן ושיחה עם הבנק אפשר להפחית את הריביות יותר בקלות מאשר להגדיל את שיעור המימון.

אך חשוב לזכור כי אין זה עניין נקודתי, וזוג שלא קיבל משכנתא בסניף אחד ייתקל באותה בעיה כמעט בכל הבנקים המיישרים קו בעניין הזה- דבר הנובע במקרים רבים מחוסר יצירתיות ומחוסר רצון לעזור.

הפער בשיעורי המימון משמעותי מאוד: 60% מימון לבית שעולה 800 אלף שקל הם 480 אלף שקל, לעומת 70% מימון שהם 560 אלף שקל. את הפער בין הסכומים צריכים הרוכשים לגייס בעצמם. למרות זאת, צריך לומר שזו גם הסיבה שנכסים במעבר לקו הירוק זולים יותר, ולכן הסכום האבסולוטי של ההון העצמי יכול להיות די דומה משני צדי הקו. ישנם מקרים רבים של זוגות שלא היו יכולים לרכוש דירות מעבר לקו הירוק, והיו כמה כאלה שהפרו חוזה עם קבלן כי לא הצליחו לקבל את הכסף מהבנק. הם שילמו את הקנס לקבלן ונשארו בלי דירה. גם מעבר לקו הירוק יש תתי-סיווגים.

יש אזורים כמו אריאל שנחשבים בטוחים, ושם כמעט לא נתקלים בקשיים. הסיבה לכך שהם נחשבים בטוחים יחסית היא שסביר להניח שהיישובים האלה יישארו בשטח ישראל בהסדר עתידי עם הרשות הפלסטינית ולהערכות האלה בהחלט יש השפעה על תהליך קבלת המשכנתא.

הכותב הוא עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

שנת 2013 הייתה שוב שנה של שבירת שיא המשכנתאות במשק והשוק ממשיך לרתוח. אומנם ניתן כבר לראות נתונים במספר חודשים בשנה שעברה בהם נלקחו יותר משכנתאות, אך עדיין הכמויות הן גבוהות ביותר.

 בשנת 2013  סביבת הריביות במשחק היא הנמוכה ביותר מזה שנים ארוכות, מה שמעודד צריכה והשקעות, שכן שוק הדיור מושך אליו הרבה מאד כסף של משקיעים וחברות. בנוסף, הייתה 2013 שנה בה המחזור ובדיקת כדאיות מחזור המשכנתאות הגיעו לשיא חדש. המודעות לנושא עולה כל הזמן, הלקוחות בודקים ומשווים וכבר לא הולכים כעיוורים אחרי הבנקים.

בשנה האחרונה נכנסו הרבה הגבלים חדשים כדי לצנן קצת את השוק וזה אכן עזר: שוק הנדל"ן הפך יותר לשוק של מוכרים ולא של קונים עם פחות משקיעים. ההגבלות החדשות נדרשות על רקע המשך הגידול המהיר בהיקפי המשכנתאות החדשות ועל רקע המאפיינים המסוכנים בשוק. מאפיינים אלה עשויים במקרים מסוימים, כמו עליית ריבית או קיטון בהכנסה, להקשות על הלווים לפרוע את ההלוואות. גם סביבת הריבית הנמוכה במשק והעלייה הנמשכת במחירי הדיור, מגדילים את הסיכונים ומחייבים התערבות.

בצעדיו בשנה האחרונה, העריך בנק ישראל כי חלק מהלקוחות הנוטלים הלוואות בריבית משתנה לתקופה של 5 שנים ומעלה, אינם לוקחים בחשבון את הסיכון הטמון בכך שהריבית תעלה ויחד אתה יזנק גם גובה ההחזר החודשי.

לכן, בדומה למדינות רבות אחרות בעולם, הוחלט להגביל את שיעור ההכנסה המרבי ל-50%. ההנחיה מאפשרת גמישות בכך שהיא מתירה מתן משכנתאות בשיעור החזר מן ההכנסה שהוא בין 40% ל-50%. עבור משכנתאות אלה נדרש הבנק להקצות הון נוסף. מצד אחד מדובר בצעד חשוב העשוי למנוע משבר וקריסה כלכלית כפי שראינו במקומות אחרים בעולם. מצד שני ברור כי הנפגעים העיקריים מההגבלות החדשות יהיו בראש ובראשנה זוגות צעירים המנסים להגיע לדירה הראשונה שלהם.

 גם מבחינת המיסוי היה כאן מעניין. מי שמוכר יותר מדירה אחת במהלך ארבע שנים חייב במס גבוה, מה שגורם לבעלי הנכסים להמשיך להחזיק בבעלותם- מה שגורם לפחות היצע ושמירה על רף מחירים גבוה.

 מגמת המיסוי צפויה להימשך גם בשנת 2014: משרד האוצר צפוי להודיע על מיסוי חדש, העלאת המיסים על דיור, מס רכישה , מס שבח ועוד. סביבת הריבית צפויה להישאר אותו הדבר, 1/2% לכאן או לכאן. אך בעיקר צפויה שנת 2014 להמשיך את המגמות של שנת 2013 ולא לתת תקווה חדשה או הזדמנות לרכשי הדירות החדשים.

הטור נכתב ע"י עידן אולנטוך, מייסד ומנכ”ל אולנטוך מומחים משכנתאות

האם מתן משכנתאות מעבר לקו הירוק הם עניין עסקי או פוליטי בבנקים בישראל? נכסים מעבר לקו הירוק הנמצאים בצד השני של ציר הביטחון של הבנק ונבחנים ע"י קריטריונים שונים לגמרי מעסקת משכנתא רגילה בתוך תחומי הקו הירוק. בהתנחלויות וביישובים מעבר לקו הירוק ישנה בעיית מימון כאשר הבנקים לא נותנים יותר מ-60% מימון כדי לרכוש את הנכסים האלה. הבטוחה של הבנק היא הנכס, ובית בהתנחלויות הוא ברמת סיכון שלא ידוע מה יקרה לו בעתיד. לכן הבנק מפחית את הסיכון באמצעות הפחתת שיעור המימון. למעשה, מעבר להון העצמי הגבוה שהבנק דורש, הוא יכול להעלות את הריבית, אבל באמצעות משא ומתן ושיחה עם הבנק אפשר להפחית את הריביות יותר בקלות מאשר להגדיל את שיעור המימון.

אך חשוב לזכור כי אין זה עניין נקודתי, וזוג שלא קיבל משכנתא בסניף אחד ייתקל באותה בעיה כמעט בכל הבנקים המיישרים קו בעניין הזה- דבר הנובע במקרים רבים מחוסר יצירתיות ומחוסר רצון לעזור.

הפער בשיעורי המימון משמעותי מאוד: 60% מימון לבית שעולה 800 אלף שקל הם 480 אלף שקל, לעומת 70% מימון שהם 560 אלף שקל. את הפער בין הסכומים צריכים הרוכשים לגייס בעצמם. למרות זאת, צריך לומר שזו גם הסיבה שנכסים במעבר לקו הירוק זולים יותר, ולכן הסכום האבסולוטי של ההון העצמי יכול להיות די דומה משני צדי הקו. ישנם מקרים רבים של זוגות שלא היו יכולים לרכוש דירות מעבר לקו הירוק, והיו כמה כאלה שהפרו חוזה עם קבלן כי לא הצליחו לקבל את הכסף מהבנק. הם שילמו את הקנס לקבלן ונשארו בלי דירה. גם מעבר לקו הירוק יש תתי-סיווגים.יש אזורים כמו אריאל שנחשבים בטוחים, ושם כמעט לא נתקלים בקשיים. הסיבה לכך שהם נחשבים בטוחים יחסית היא שסביר להניח שהיישובים האלה

יישארו בשטח ישראל בהסדר עתידי עם הרשות הפלסטינית ולהערכות האלה בהחלט יש השפעה על תהליך קבלת המשכנתא.

הכותב הוא עידן אולנטוך, מנכ"ל אולנטוך מומחים למשכנתאות

בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.

הרצון של המדינה להוזיל את מכירי הדירות בכך שתציף את שוק בדירות להשכרה אינו ישים וודאי לא יפתור את מצוקת הדיור או יסייע לבלימת מחירי הדירות בישראל הממשיכים לעלות.

עוד לא יבש הדיו מהידיעה וכבר המהלך סופג ביקורת קשה מפקידי האוצר בתוך משרדו של לפיד עצמו, וכבר נתבשרנו שהגוף שיוקם לטפל במהלך יהיה ללא שיניים ויכולת לקדם את הנושא.

 המהלך אינו ישים ובעל סיכויים נמוכים להצליח בגלל מספר סיבות. הראשונה היא שהיזמים או חברות הבנייה שיצטרכו להקים את הפרויקט יהיו חייבים היתכנות כלכלית ראויה ופרקטית לפרויקט כזה. מחישוב גס של תשואות  מדירות להשכרה מדובר בלא יותר מ 4-5% בממוצע- נתון שאינו מאפשר כדאיות כלכלית לכניסה למיזם כזה.

 הסיבה השנייה היא שהמדינה לא מגדירה מי האוכלוסייה שתעמוד בקריטריונים ותהיה זכאית לשכור דירה במסגרת המיזם ובאיזה תנאים.  כבר כאן ייווצרו דילמות והגדלת הפערים בחברה תחת השאלה מי זכאי ומי לא. בנוסף, ידוע כי החלום של הישראלי זה להיות בעל דירה. המיזם לא ייתן פתרון ארוך טווח למצוקת הדיור ורצונם של הישראלים והזוגות הצעירים להיות בעלי דירה. כך שהמיזם מקסימום ייתן פתרון לשכבות האוכלוסייה החלשות שאולי אף יתקשו לשלם את דמי השכירות.

 הרי הדילמה ידועה ומוכרת: מי אמר שבמקום לשלם שכירות לא עדיף לקנות דירה ולשלם משכנתא? בחלק מהאזורים בארץ, אותם כנראה איפה שגם ייושם המיזם של דירות להשכרה, מחירי הדירות עדיין יחסית זולות, ומבחינה כלכלית ברור שעדיף לרכוש את הדירה ולשלם בגינה משכנתא  מאשר לשכור אותה ולשלם דמי שכירות לא מעטים לכל החיים כשדייריהם נותרים ללא נכס ובעיה גדולה בגיל הפנסיה.

 להערכתי המיזם לבסוף לא ייצא אל הפועל, ואם בכל זאת תוקם החברה היא תצליח להרים רק פרויקטים נקודתיים בהיקפים קטנים שלא ישפיעו באמת על שוק הנדל"ן בישראל.

 הכותב הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הבנייה 'ארזים' (ג.י.א)

בשבוע שעבר התפרסמה התוכנית של קבינט הדיור להגדלה משמעותית של היצע הדירות להשכרה בישראל לאחר שאושרה באופן חלקי הצעתו של שר האוצר יאיר לפיד להקמת חברה ממשלתית לדיור.

על פי הצעת ההחלטה, תוקם חברה ממשלתית לדיור, שתהווה זרוע ביצוע לתכנון וביצוע פרויקטים למגורים להשכרה. תקציב החברה החדשה יעמוד על כ- 8 מיליון שקלים לשנה עם הון עצמי של 40 מיליון שקלים בשנתיים הראשונות.

החברה הממשלתית החדשה למעשה תהיה אלטרנטיבה למנהל מקרקעי ישראל. ייעודה הוא הקמת 150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך בעשור הקרוב- על פי התוכנית היומרנית. אישור תכניות העבודה ייעשה אמנם במסגרת פעילותה של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אך על החברה החדשה יהיה ממונה שר האוצר ומקורבו אורי שני ולא משרד הבינוי והשיכון. איתור מתחמי הבנייה ייעשה בתיאום משרדי הממשלה ותחת פיקוח רשות החברות הממשלתית.

סופה של התוכנית הזו להיכשל- היא לא תצליח להוביל את הענף לשום מקום. משרד השיכון הוא גוף כמעט מיותר ולא רלוונטי בתוך הענף כאשר הוא לא מסוגל לייצר פתרונות מעשיים ולעבוד בצורה יעילה בתחומי האחריות עליהם הוא מופקד.

 כמו תמיד, גם בתכנית החדשה אין תכנון והשכלות לטווח ארוך, אין פיתוח ותאום עם גורמים משמעותיים נוספים. כבר הוכח שגופים ציבוריים אינם יעילים ואין מערכת תחזוקה ממשלתית רצינית. לפני יציאת תכנית כזו לדרך יש לטפל בקביעת קריטריונים ברורים ליזמים ולציבור השוכרים. כמו כן יש לטפל בבעיות הכלליות של הנדל"ן בישראל על מנת לקדם תכנית כה גדולה: מתן והוצאת היתרי בנייה, תוספת מכסות לפועלים זרים וגיוס עובדים וכח אדם איכותי.

 בכל העולם המערבי נושאים כאלה ותוכניות בנייה נרחבות בסדר גודל דומה הופרטו ונמסרו לגופים עסקיים לטיפול.את הכסף שרוצים להקצות לעניין, עדיף להקצות ליזמים פרטיים במכרזים המסוגלים לבצע את העבודה ולהגדיל את הסיכוי שהפרויקט יצא לדרך הרבה יותר מהר מהמדינה עצמה. לתוך זה יש להכניס כדאיות כלכלית בסבסוד המדינה כדי שליזמים יהיה כדאי להיכנס לפרויקטים כאלה, ואולי בכל זאת, תצליח המדינה לתת איזשהו מענה למצוקות של אזרחיה.

הטור נכתב ע"י רוני מזרחי, מנכ"ל קבוצת מזרחי