נדלן

נדלן בפורטוגל נותר אפיק השקעה מוביל בזכות שילוב של יציבות פוליטית, מחירים תחרותיים בהשוואה למערב אירופה וביקוש תמידי למגורים ולתיירות.

אילו ערים מציעות כיום את התשואה הגבוהה ביותר? כיצד השפיעו שינויי החקיקה על השוק ומהן הדרכים המקצועיות לביצוע רכישה בטוחה מרחוק?

מומחי נדלניסטוגו הכינו לכם מדריך קצר וקולע שיסביר לכם את כל המידע והנתונים שאתם צריכים לדעת בשנת 2026, אז בואו נצא לדרך.

הפוטנציאל הגלום בשוק של נדלן בפורטוגל כיום

השוק הפורטוגלי עובר תהליך של התבגרות אבל הוא רחוק ממיצוי בגלל היצע נמוך של דירות חדשות במוקדי הביקוש. נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה בפורטוגל (INE) מצביעים על כך שבשנה האחרונה מחירי הדיור עלו בממוצע של כמעט 7.6%, נתון שמעיד על חוסן הענף.

הסיבות המרכזיות הן:

• יחס עלות תועלת גבוה בערים משניות שמתפתחות במהירות.
  
  
• גידול מתמיד במספר הרישומים של חברות טכנולוגיה בינלאומיות במדינה.
  
  
• איכות חים גבוהה שמושכת מהגרים אמידים ונוודים דיגיטליים.
  
  
• מערכת מיסוי שמציעה הקלות מסוימות למשקיעים בתנאים מוגדרים.

נתונים אלו מחזקים את התפיסה כי נדלן בפורטוגל הוא לא עוד איזה טרנד חולף, מדובר ביעד אסטרטגי לטווח הרחוק.

אילו ערים מציעות כיום את התשואה הגבוהה ביותר?

ליסבון ופורטו הן עמודי התווך של השוק, אבל התשואות הגבוהות ביותר נמצאות כיום דווקא בערים כמו בראגה, אוויירו וסטובל. במרכז ליסבון התשואה נעה סביב 3 עד 4 אחוזים בשל מחירי כניסה גבוהים, בערים המעגליות ניתן להגיע לתשואות של 5 עד 7 אחוזים ברוטו.

המגמה הזו נובעת מהגירה פנימית של מקומיים שמחפשים פתרונות דיור זולים יותר מחוץ לבירה, דבר שיוצר שוק שכירות יציב שלא תלוי רק בתיירות העונתית.

השפעת ביטול ויזת הזהב על נדלן בפורטוגל

ביטול מסלול ההשקעה בנדל"ן עבור ויזת הזהב בשנת 2023 לא עצר את עליית המחירים כפי שחזו חלק מהאנליסטים. השוק פשוט שינה את פניו מרדיפה אחרי תושבות להשקעות שמבוססות על ערך כלכלי ריאלי. מדובר בסימן חיובי מאוד למשקיעים שמחפשים שוק בריא שלא מסתמך רק על בועת התושבות.

יעדי השקעה בפורטוגל 2026

רוצים לדעת איפה להשקיע בפורטוגל? הנה כל הפרטים שכדאי לדעת:

איך מבצעים רכישה בטוחה של נדלן בפורטוגל מרחוק?

ניהול עסקה במדינה זרה דורש זהירות רבה, התהליך מורכב מכמה שלבים חשובים שכל משקיע חייב להכיר:

א. הוצאת מספר פיסקאלי (NIF) ומינוי נציג מס מקומי שינהל את ההתקשרות מול רשויות המס.

ב. פתיחת חשבון בנק מקומי בפורטוגל שמאפשר העברת כספים בטוחה ותשלום מיסים שוטפים.

ג. בדיקת נאותות משפטית על ידי עורך דין מקומי שבודק את נסח הטאבו ומוודא שאין חובות על הנכס.

ד. חתימה על חוזה רכישה מותנה (CPCV) שכולל את כל תנאי העסקה ומועד המסירה.

ה. העברת הבעלות הסופית במעמד נוטריון ורישום הנכס בפורטוגל על שם הקונה.

בסופו של דבר, השקעת נדלן בפורטוגל דורשת הבנה של השינויים הדינמיים בחקיקה וזיהוי נכון של אזורי הביקוש החדשים. למרות השינויים ברגולציה, המדינה עדיין בטוחה ואטרקטיבית לכל מי שמחפש יציבות באירופה.

צוות המומחים של נדלניסטוגו עומד לרשותכם כדי ללוות אתכם בכל שלבי הרכישה, משלב איתור הנכס ועד לניהולו השוטף, צרו אתנו קשר עוד היום כדי לבנות את תיק ההשקעות שלכם בחו"ל.

שאלות תשובות

האם ניתן לקבל משכנתא בפורטוגל כמשקיע זר?

כן, בנקים מקומיים בפורטוגל נותנים משכנתאות לתושבי חוץ, לרוב בשיעור מימון שנע בין 60 ל-70 אחוזים מערך הנכס, בכפוף להוכחת הכנסות ודירוג אשראי תקין.

מהו מס הרכישה המקובל בפורטוגל?

מס הרכישה (IMT) הוא מדורג ומשתנה בהתאם למחיר הנכס, מיקומו וייעודו, כשלרוב יש להוסיף גם מס בולים בשיעור של 0.8 אחוזים.

האם כדאי להשקיע בדירה לשיפוץ או בנכס מוכן?

נכסים לשיפוץ מציעים פוטנציאל רווח גבוה יותר אבל דורשים ניהול הדוק של קבלנים בשטח, נכסים מוכנים לעומת זאת מאפשרים תזרים מזומנים מיידי ושקט נפשי.

לאורך השנים מתנהל בירושלים דיון מתמשך סביב אופן הבנייה בעיר והכיוון שאליו היא מתפתחת. כבר מראשית שנות ה־2000 עלו טענות וביקורות ציבוריות סביב בנייה לגובה והשפעתה על קו הרקיע, הנוף והאופי העירוני, דיון שממשיך ללוות את מדיניות התכנון בעיר גם כיום.

נתוני התכנון בירושלים מצביעים על המשך זינוק בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 החלה בנייתן של כ־1,354 דירות במגדלי מגורים בעיר, עלייה של פי 1.5 לעומת 866 דירות בשנת 2023. גם בשנת 2025 נרשמת עלייה נוספת בהיקף ההיתרים ותחילות הבנייה, בעיקר לאורך צירי תחבורה ראשיים, והערכות בענף מדברות על למעלה מ־2,000 יחידות דיור במגדלים במהלך השנה.

במקביל למגמה זו, כ־38 אחוזים מכלל הבנייה החדשה בירושלים מתבצעים בבנייה מרקמית נמוכה ובינונית. נתון זה משקף לא רק החלטות תכנוניות, אלא גם העדפה של תושבים רבים לפתרונות מגורים שאינם מבוססי מגדלים גבוהים, ומצביע על קיומן של שתי מגמות מקבילות בעיר – האחת של בנייה לגובה לאורך צירים מרכזיים, והשנייה של שמירה על קנה מידה שכונתי באזורים אחרים.

בנייה נמוכה או בינונית בירושלים מתייחסת למבני מגורים בני 6 עד 11 קומות, הממשיכים את דפוסי הבנייה המסורתיים של העיר. מודל זה מאפשר חידוש ובניית שכונות מבלי לשנות את אופיין, תוך שימוש באבן ירושלמית וחיבור ישיר בין הבניין לרחוב ולמרחב הציבורי. בניגוד למגדלים גבוהים, בנייה מסוג זה משתלבת בסביבה הקיימת, מפחיתה עומסים נקודתיים על תשתיות ושומרת על תחושת השכונה הירושלמית המוכרת ואיכות החיים המקומית.

אחד הפרויקטים שמיישמים בפועל את מגמת הבנייה המרקמית בירושלים הוא פרויקט "תלפיות החדשה", המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום העיר. הפרויקט נשען על תפיסה תכנונית המבקשת להשתלב במרקם השכונתי הקיים ולהציע חלופה לבנייה לגובה. התכנון האדריכלי מבוסס על שפה ירושלמית עדכנית ומשלב שטחים פתוחים, פארק פנימי בשטח, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו של הפרויקט בסמוך לתוואי שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

מצד היזמיות קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג ברוך נמסר:
"בתכנון תלפיות החדשה, יחד עם האדריכל עמי שנער, בחרנו בבנייה שמתאימה לאופי הירושלמי ולשכונה שבה היא מוקמת. המטרה הייתה ליצור סביבת מגורים נוחה ויומיומית, עם בניינים שאינם מגדלים גבוהים ועם תכנון שמאפשר חיים שכונתיים וקהילתיים."

שנת 2025 תיזכר כאחת השנים המורכבות בתולדות שוק הנדל"ן הישראלי. לא רק בשל ההשלכות המתמשכות של מלחמת חרבות ברזל, שהשפיעה בשנתיים האחרונות ישירות על הביקושים, על קצב הבנייה ועל תחושת היציבות- אלא בעיקר משום שהיא חשפה שוב עד כמה התחום קשור באופן הדוק למרקם החברתי, לכלכלה ולביטחון הלאומי.

בשנה החולפת, שוק הדירות קפא והמחירים החלו להצטנן. ערים כמו תל אביב חוו ירידות מחירים ניכרות ואיבוד תנופה בשוק, בעוד שפיתוח פרויקטים חדשים המשיך ואף התגבר. לאור זאת, מלאי הדירות החדשות עלה והגיע לרמות שיא, מה שיוצר לחץ מיידי על המחירים ותמריץ לבחינת מודלים חדשים של תמחור.

המציאות הביטחונית המשיכה להשפיע לא רק על תחושת הביטחון של הציבור, אלא על היתכנות פרויקטים בשטח, על עלויות הביטוח ועל תזרים היזמים. בתקופות חירום, עסקים ועובדים נדחפים לשינוי סדרי עדיפויות: חלק מהרוכשים דחו רכישות, והיקפי העסקאות ירדו. אך במקביל לכך, נרשמה חזרה של משקיעים מקומיים שמחפשים נכס בטוח יחסית להשקעה אל מול שווקים פוטנציאלית תנודתיים. התשואה משכירות עלתה, ואי-הוודאות המתמשכת הפכה את הנדל"ן למקום יציב יותר בהשוואה לשווקים תנודתיים אחרים. זהו מסר ברור: גם כשנדמה שהמשק "עומד במקום", הציבור הישראלי ממשיך לראות בדיור נכס בסיסי, כמעט קיומי.

שנת 2026: שנת המבחן והאיזון

שנת 2026 צפויה להיות שנת מבחן. דווקא לאחר שנתיים של חוסר ודאות, במהלכן ראינו מהצד של הדיירים, הרשויות והיזמים משהו שלא ראינו כאן הרבה זמן: אחריות, בגרות ונטייה להבין את המציאות כמו שהיא, ולא כמו שהיינו רוצים שתהיה.

2026 תהיה השנה שבה ייבחן האם שוק הנדל"ן הישראלי מצליח לעבור ממלחמה לאיזון. כשציבור שלם מבין שדיור יציב הוא אבן יסוד של מדינה חזקה- השינוי כבר מתחיל. ואם המגמה הזו תימשך, הריבית תרד ו-2026 עשויה להיות השנה שבה השוק חוזר לעצמו.

כותב המאמר: זאב גרינברג, סמנכ"ל חברת מידר.

אודות חברת מידר: חברת מידר היא חברת נדל"ן בניהולם של יחיאל פרוש, זאב גרינברג, דורון שניידר ושמריהו איידלמן. החברה יוזמת ומקדמת פרויקטים בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, ומחזיקה בנוסף גם בכמה פרויקטים למסחר.

חברת ינוב בנייה ופיתוח מודיעה על מינויו של יסף שמש לתפקיד סמנכ"ל פיתוח עסקי. יסף נשוי ואב לשניים, מביא עימו ניסיון מקצועי של למעלה מ-10 שנים בתחום. לאורך שנות פעילותו צבר ידע מעמיק וניסיון רחב בהובלת פרויקטים מורכבים, תוך עבודה שוטפת מול בעלי קרקע, רשויות מקומיות וארציות, גופי תכנון ורישוי, יועצים מקצועיים, קבלנים, מוסדות תכנון וגורמי מימון

במסגרת תפקידו, יהיה שמש אחראי על פיתוח מנועי הצמיחה של החברה, קידום פרויקטים חדשים, הרחבת פעילות ההתחדשות העירונית וחיזוק שיתופי פעולה אסטרטגיים.

שמש הוא עורך דין בהכשרתו, בעל תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים. את דרכו המקצועית החל במשרד עורכי הדין ראבד, מגריזו, ולאחר מכן מילא שורת תפקידי מפתח בתחומי הפיתוח העסקי וההתחדשות העירונית בחברות ציבוריות מובילות. טרם הצטרפותו לינוב, כיהן כמנהל תחום ההתחדשות העירונית והפיתוח העסקי בחברת תצפית.

המינוי מגיע בתקופה של התרחבות בפעילות החברה, עם קידום פרויקטים חדשים בערים שונות באיזור המרכז והשרון והעמקת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית.

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מסר:
“יסף מהווה חיזוק משמעותי בתקופה שבה החברה גדלה ומקדמת פרויקטים מורכבים. נסיונו המקצועי והיכרותו העמוקה עם התחום יתרמו רבות להמשך התפתחותה וצמיחתה של ינוב, הן בתחום ההתחדשות העירונית והן בתחום ייזום הבניה למגורים.”

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים, אבל לא מעט קונים מגלים בדרך שהתקציב הראשוני היה אופטימי מדי. מעבר למחיר הדירה עצמו, יש שכבות של הוצאות שמצטברות במהירות: מיסוי, אנשי מקצוע, עלויות מימון, שיפוץ, מעבר דירה, ולעיתים גם חודשים של תשלום כפול. תקציב רכישה נכון לדירה מתחיל בהבנה פשוטה: המטרה היא לא רק לקנות, אלא להגיע לקו הסיום עם יציבות פיננסית ונשימה להמשך.

אחרי הזוועות ונדודים בין חדרים זמניים, מצאו משפחות מפונות מהעוטף קורת גג ותחושת ביטחון ביבנה - יוזמה שהעניקה להן נקודת אור ראשונה עם תקווה שאבדה אחרי השבעה באוקטובר

על רקע נתונים שפורסמו בשנה האחרונה, גדל הביקוש לרכישת דירות בירושלים בקרב העולים החדשים