הבינוי, המוצע בצמידות דופן לשכונת רמות הותיקה, מתאפיין ברובו במבנים מדורגים ונמוכים, היוצרים רצף והמשכיות לתבנית הבינוי של השכונה הותיקה, תוך שימור מקסימלי של מבטים לעבר השטחים הפתוחים סביב. במספר מגרשים גובה הבינוי גבוה יותר ומגיע ל- 7 עד 11 קומות.
התכנית מציעה כיכר עירונית המוקפת במבנים המיועדים לשמש למסחר ודיור מוגן וקובעת בתחומה זכות מעבר לציבור מתוך רצון לייצר כיכר עירונית ושטח פעילות אורבני המלווה במסחר. במגרשים הממוקמים מול שטח המסחר והדיור המוגן מוצעת חזית מסחרית כך שאזור זה, הממוקם באוכף ועל ציר דרך הגישה הראשית, עתיד לשמש כמרכזה של השכונה.
התכנון שומר על גישה חופשית אל השטח הפתוח שמדרום לשכונה, הן באמצעות רשת שבילים המובילים מהשכונה הותיקה דרך הבינוי החדש המוצע אל השטח הפתוח שמדרום. (מצפה נפתוח ופארק עמק הארזים בהמשך). בנוסף, האזור שמדרום לדרך הגישה לשכונה נשמר כאזור לטיפול נופי ללא כל בינוי לאור רגישותו הנופית, (בעיקר לנוסעים בכביש 9 אבל גם למשתמשים בדרך הגישה).
חלקה הדרומי של התכנית, (כ- 100 דונם מתוך 417 דונם של התכנית) מיועד ליער וחלות עליו הנחיות והוראות תמ"א 22.
במרכזה של השכונה, בסמוך לכיכר העירונית, מצוי בית הספר. יתר מוסדות הציבור פזורים באזורים שונים בשכונה ונגישים לתושבים גם ברגל.
הוראות התכנית מחייבות כי 25% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות, תמהיל אשר יאפשר מגוון אוכלוסיות בשלבי חיים שונים. בנוסף התכנית מציעה 203 יחידות לדיור מוגן במיקום מרכזי בשכונה.
תא השטח שבו מתוכננת הרחבת השכונה הינו תא שטח בעל רגישות חברתית גבוהה. תושבי שכונת רמות עושים שימוש בשטח זה לפעילויות פנאי, ספורט חינוך ותרבות.
לאור זאת ניתן דגש בתכנון המוצע על איזון נכון בין צרכי הפיתוח לבין הצורך לשמירה על השכונה הקיימת ומאפייניה.
התכנון מתייחס למספר עקרונות כדי ליצור איזון זה:
א. עקרון אי ההסתרה – שמירה על קו ראיה פתוח ככל הניתן לתושבים הותיקים.
ב. שמירה על רשת שבילים המקשרים את השטח הבנוי לשטח המתוכנן ולשטח הפתוח.
ג. חיבור מוטורי של השכונה המתוכננת ב-2 נקודות בלבד על מנת לשמור על צביון הכבישים בשכונה הותיקה ללא הפרעה.
ד. שמירה על חיץ של שטח פתוח בין בתי השכונה הוותיקה לבין הבינוי החדש.
סה"כ מוקצים בתכנית כ- 22 דונם לצרכי חניוך- בית ספר יסודי בן 24 כיתות, כיתות גן ומעונות. מגרש נוסף מוקצה לבית כנסת.
הוראות התכנית מאפשרות גמישות בקביעת השימוש לרשות המקומית לאורך זמן כך שלעת הוצאת היתרי הבנייה תינתן הזכות לעיריית ירושלים לשנות את השימוש בקרקע ולהתאימו לצרכים השכונתיים בצורה מדויקת יותר.
41% משטח התכנית הוא שטחים פתוחים.
כל השטח שמדרום לתכנית, הכולל את מצפה נפתוח ואת פארק עמק הארזים, הינו שטח פתוח איכותי, כך שתושבי השכונה והאזור נהנים ממגוון שטחים פתוחים הנגישים להם.
התכנית מצויה בתחום בעל רגישות אקולוגית, סביבתית ונופית גבוהה. נושא זה טופל באופן פרטני ונבדק לעומק כולל חוו"ד תומכת של יועץ הסביבה של הותמ"ל. יחד עם זאת ולאור העובדה כי שטח זה מהווה רק חלק קטן משטח פתוח נרחב, הכולל את עמק הארזים ואת מצפה נפתוח, עמדת הועדה היא כי מדובר בפגיעה מצומצמת יחסית, וכי התכנית מאזנת בין צרכי הפיתוח והשימור באזור זה.
לשכונה 2 חיבורים למערכת הדרכים – מחלף על כביש 9, (מאושר בתכנית קודמת), אשר יאפשר נגישות טובה לרשת הכבישים הארצית, הן לתושבים הצפויים להתגורר בשטח התכנית והן לתושבי שכונת רמות אשר "יהנו" מנגישות נוספת, וחיבור לשכונה הותיקה בצומת צונדק ורקנטי.
רוחב הרחובות הקיימים בשכונה הוותיקה הקיימת מגביל את היכולת לייצר חיבורים נוספים לתנועה מוטורית, אולם מוצעים מספר חיבורים להולכי רגל ולרוכבי אופניים.
מבחינת תכנון ארצי קיים נתמכת התכנית בתכניות מתאר ארציות תקפות כגון תמ"א 35 – התכנית חלה בתחום המרקם העירוני של ירושלים על גבול מכלול נופי וחלקה חל בשטח בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה, תמ"מ 1/ 30 (תכנית מתאר מחוזית לירושלים) השטח הבנוי של התכנית חל בתחום פיתוח עירוני, וחלקו הקטן, (אשר מיועד ליער) חל בתחום יער נטע אדם קיים ובתחום פארק מטרופוליני.
תכנית המתאר של ירושלים, (שאיננה מאושרת), קובעת את שטח מורדות רמות כשטח המיועד לבינו ברובו למעט שורת הבתים המוצעת בתכנית בסמוך לכביש 9.
בחוות הדעת המסכמת של מתכננת הועדה, כפי שהובאה בדיון צויין כי התכנית, המצויה בשטח בעל איכויות נופיות ואקולוגיות, הצליחה במתכונתה הנוכחית ליצר איזון ראוי בין הצורך בתוספת יח"ד לעיר ירושלים לבין שמירה על שטח מצפה נפתוח וערכי הטבע המצויים בו, תוך הצמדות ככל הניתן לבינוי הקיים וצמצום השטח המיועד לבניה אל מול השטח המאושר בתמ"מ 1/ 30 ולעומת תכניות קודמות אשר קודמו במקום. ניכר כי צוות התכנון ניתח את השטח לעומקו, בחן היטב את החלופות ונקט אמצעים רבים על מנת להבטיח פגיעה מצומצמת בשטח ובתושבי המקום.
חשוב לציין כי פוטנציאל הבינוי של שטח מורדות רמות (מבחינת היקף יח"ד), גדול מזה המוצע בתכנית ומגיע לכ- 3,000 יח"ד אולם לאור הרגישות הסביבתית של השטח, ערכיו הייחודיים וזיקת תושבי השכונה בפרט וירושלים בכלל אליו, הוגשה תכנית המציעה בינוי מצומצם וצמוד דופן השומר על שטח גדול ללא בינוי.
על פי חוות הדעת של היועץ הסביבתי לועדה, כפי שהובאה בדיון לשטח נערך סקר אקולוגי מפורט המצורף למסמכי התכנית. אחת ממסקנות הסקר היא כי ערכיות השטח ורגישותו עולים ככל שגדל המרחק מתחום הבנוי הקיים.
ראוי לציין כי חלופת התכנון המציעה להצמיד את הפתוח לדופן הבנוי הקיימת ולהשאיר שטח רצוף כשטח פתוח ושמור היא העדיפה (יחסית) מבין חלופות הפתוח האחרות על תא שטח זה.
יועץ התחבורה של הועדה ציין בחוות דעתו כי התכנית מציעה בינוי שעיקרו נתמך על ידי ציר עורקי עירוני, המקשרת את כביש עירוני מספר 9 ממחלפון ליפתא המאושר למערכת העורקית עירונית של שכונת רמות. דרך עורקית עירונית זאת, על פי ניתוחי בדיקת התחבורה, חזויה לשרת את ביקושי הבינוי וכן תנועות עוברות דרכו, ליתר שכונת רמות.
בישיבה שנערכה היום (11.11.15) אישרה הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להפקדה כ- 1630 יח"ד חדשות, הצפויות להיבנות במורדות רמות בירושלים. התכנית מקודמת ע"י רשות מקרקעי ישראל באמצעות אדר' ארי כהן.
