תל אביב 2020: מגמות התפתחות של בירת הנדל"ן

תל אביב, בירת הנדל"ן של ישראל והמלכה הבלתי מעורערת אינה קופאת על שמריה ונמצאת בתהליכי בנייה ופיתוח משמעותיים המשנים את פניה ויוצרים למעשה שלוש תת-ערים פנימיות הנבדלות וכמעט מנותקות זו מזו: כרך דרום ת"א ומזרחה, כרך מרכז העיר וכרך צפון העיר השונים אחד מהשני באופן משמעותי.

 אך למרות ההבדלים המהותיים, ואולי בגללם, בסקר שערכה מחלקת המחקר של חברת "רשף נכסים" בקרב 200 תושבי צפון תל אביב ו- 200 תושבי מרכז תל אביב נמצא כי 87% מתושבי צפון תל אביב לא היו עוברים לגור במרכז תל אביב ו-82% מתושבי מרכז תל-אביב לא היו עוברים לגור בצפון תל-אביב.

המסקנה היא ברורה: הרגלים קשה לשנות ומי שאוהב את אזור מרכז העיר לא יחליפו בצפון היער ולהפכך.

השכונה החדשה שעתידה לקום בצפון תל-אביב באזור שדה דב וחולות תל ברוך הכוללת 12 אלף יחידות, הופכת את האזור שמעבר לירקון לעיר בפני עצמה. דווקא בניגוד לקולות שנשמעים לרוב מהצד הדרומי של העיר  נדמה שצפון העיר הופך לעיר חדשה המנותקת ממרכזה.צפון העיר הוא פרבר תל-אביבי, נגיש להמולה הצבעונית שמעבר לנהר, אבל לא חי אותה. מותאם למשפחות, לעגלות תינוק ולגינות כלבים, אבל שומר על פסטורליות שהייתה מזוהה בעבר עם ערי השרון והשפלה. הצפון החדש הוא אזור שמושך אליו אנשים עם כסף, שרוצים ושואפים לאורחות חיים קצת מנקרי עיניים, אבל גם מנהלים בדרגי ביניים שרוצים להישאר בעיר ולעזוב אותה בו זמנית.

"מעבר להשלמות הבנייה המסתיימות כיום בצפון העיר, תוספת של 12 אלף יחידות דיור יישנו את פניה של העיר" אומרת מנכ"לית "רשף נכסים", עליזה כהן. "לכך יש להוסיף את תכנית גלילות ופרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 המייצרים עיר המנותקת ממרכזה שלמעשה נותנת תחושה של איכות חיים, מערכת חינוך ופיתוח סביבתיים של עיר פרברית לתל אביב.זו עיר אחרת לגמרי מתל-אביב של מטה. הן מבחינת הקהל, הן מבחינת הצרכים והן מבחינת

 האווירה. הן בקושי מתכתבות זו עם זו. ספק אם השכונות השונות מתכתבות בינן לבין עצמן. זו עיר שתלך לאיבוד כשתנופת הנדל"ן העתידית תחבר בין תל אביב להרצליה ורמת השרון".

 ממול ניצבת בגאווה עיר 'מרכז ת"א' שהולכת וצומחת לכרך סואן, מאוד אירופאי, בשילוב של מרכז עסקי של מדינת ישראל וחיי לילה תוססים המושכים עשרות אלפים בכל יום. "מרכז ת"א הולך וגודל וכולל היום שורה ארוכה של רחובות מבוקשים שבעבר סבלו מתדמית נמוכה והיום הם חלק בלתי נפרד ממרחב מרכז העיר" אומר בועז גלעדי, בעלי סניף רשף נכסים ת"א. "המרכז כולל היום רחובות רבים עם צירים ראשיים כמו אבן גבירול, רוטשילד, דיזנגוף, אלנבי, בן יהודה והרצל. שכונת מונטיפיורי לדוגמה, שבעבר לא נחשבה לחלק ממרכז העיר נמצאת בתנופת פיתוח נדל"נית וביקושים רבים בשל קרבתה לעזריאלי, וחיבורה העתידי עם מתחם שרונה, רחוב הארבעה ופרויקט השוק הסיטונאי מדרום וציר מנחם בגין, פרויקט מידטאון ומגדל הצעירים בצפון. כל אלה מייצרים את כרך מרכז העיר הגדל ומתרחב עם השנים ובין מרתון ללילה-לבן, מתקיימת בו הוויית חיים צעירה ושוקקת, עם הרבה ביטוי אמנותי וכמיהה לערים בולטות באירופה כמו ברלין".

הצפון והדרום מתקבעים בתודעה וגם במציאות כערים נפרדות, אך דרום העיר אינו נשאר חייב לעומת שכניו מהמרכז והצפון. דרום העיר, יחד עם מזרחה הוא אזור מורכב ורב-גוני הכולל שכונות רבות ושונות אחת מהשנייה. הביקושים הגבוהים כבר הגיעו מזמן לשכונות נחל יצחק, ביצרון ויד אליהו הוותיקות. מגדלי המגורים והמשרדים בנחל יצחק וציר יגאל אלון משנים את פניו של האזור כולו. על פי תכניות העירייה ציר לה-גארדיה הוא הבא בתור, והוא צפוי לעבור מהפך רציני של פרויקטים לפינוי-בינוי, בנייה חדשה והוספת שטחים מסחריים במה שיהיה העורק המרכזי של מזרח העיר. "שלוש השכונות נמצאות רק בתחילת התפתחותן למרות שהן וותיקות מאוד" מסבירה כהן. "תנופת הבנייה שאנחנו כבר רואים בציר יגאל אלון, הפיתוח העתידי של לה-גארדיה בצירוף פתיחתה של הרכבת הקלה יהפכו את האזור כולו למבוקש ויקר. קשה יותר לומר כמה

 מגמת ההתפתחות הזו תגיע דרומה יותר לכיוון שכונות נווה צה"ל, שכונת התקווה, כפר שלם והאזור".

 החלק השני של דרום העיר מורכב הרבה יותר וקשה לניבוי, למרות התוכניות האופטימיות של עיריית תל-אביב. מצד אחד נמצאת נווה צדק היוקרתית, פלורנטין המפתחת וכרם התימנים שכבר מזמן לא זולה, ומצד שני בעיית העובדים הזרים והמסתננים המרוכזים באזור התחנה המרכזית, לוינסקי ושכונת שפירא. "הזרים והפליטים מרוכזים במתחם התחנה המרכזית הישנה דבר שמאפשר התפתחות השטחים מסביב לתחנה ,כאשר השכונות ויפו נהפכו לאטרקטיביות במיוחד " אומר גלעדי. "אומנם השכונות ממשיכות להתפתח ולמשוך אוכלוסייה חזקה ואיכותית יותר, אבל עד שהעניין הזה לא ייפתר ותחושת הביטחון האישי תעלה דרום העיר כרצף אורבאני, הכולל גם את שכונות שפירא וקריית שלום לדוגמה לא יגיעו למקום גבוה למרות קרבתם למרכז העיר המבוקש".