אם תמ"א 38 לא תקבל מיידית רוח גבית בצורת תקצוב ממשלתי שיהפוך אותה לכדאית גם בפריפריה, תשאל ועדת החקירה שתקום אחרי רעידת האדמה: איך קרה שנתנו לתוכנית כל כך חשובה ומצילת חיים לגווע
בשנת 2005 החליטה ממשלת ישראל על תוכנית מתאר 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות - תמ"א 38. התוכנית מתייחסת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980 ולא נבנו על פי תקן בניה 413 שנכנס לתוקף בשנת 1975 ונותן מענה לרעידת אדמה. הרעיון המרכזי של התוכנית היה שהדיירים בבתים שיצטרפו לתוכנית יוותרו לקבלן על זכויות הבנייה הניתנות להם מתוקף תמ"א 38, וזה יבנה מספר יחידות דיור שיממנו את עלות חיזוק הבניין ושיפוצו.
ההטבה העיקרית מכוח תמ"א 38 היא תוספת קומה, לבניית דירות חדשות והרחבת הדירות הקיימות ב-25 מ"ר נוספים לכל דירה. הטבות נוספות באות לידי ביטוי בהיטל השבחה מופחת (10% מההיטל הרגיל ובאזורי הפריפריה פטור מהיטל השבחה), פטור ממע"מ (ביחס לבעלי הדירות) ופטור ממס שבח. חוק המקרקעין אף תוקן כך שלא נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לתוספת הדירות.
על הנייר נראה היה שמדובר בתוכנית טובה, שנותנת מענה לשני האיומים המרכזיים הניצבים בפני מדינת ישראל: איום רעידת אדמה שמקבל מענה באמצעות חיזוק המבנה, ואיום הטילים שמקבל מענה ע"י בניית ממדי"ם, שתורמת גם היא לחיזוק המבנה.
לפי הערכות משרד הפנים, כ-200 אלף מבנים ובהם כמיליון יחידות דיור נמצאים בסכנת קריסה במקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל. למרות זאת, מאז אושרה התוכנית בשנת 2005, הוגשו למשרד הפנים רק כ-1,000 בקשות לחיזוק מבנים, מהם אושרו לחיזוק רק מספר זעום ביותר של מבנים. רובם המוחלט באזורי הביקוש שבמרכז הארץ.
את מספר המבנים שחוזקו באזורי הפריפריה ניתן לספור על אצבעות כף יד אחת. זאת למרות ששם תמ"א 38 הרבה יותר נחוצה, גם בגלל שהמבנים שם הרבה יותר ישנים ובעיקר בגלל הקרבה היחסית של אזורים אלה לשבר הסורי אפריקאי.
כיום כבר ברור שהנחת היסוד של תמ"א 38 לא עמדה במבחן המציאות. על מנת ליישם את התוכנית הייתה התמורה שקיבל הקבלן ממכירת תוספת הבנייה חייבת להיות גבוהה יותר מעלות חיזוק הבניין ושיפוצו, אחרת אין לקבלן כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקט.
אולם מה שכנראה לא נלקח בחשבון היא העובדה שיש הבדל גדול בין שווי זכויות הבניה במבנה הנמצא בשכונת יוקרה מרכז הארץ לשווי זכויות הבניה במבנה הנמצא בפריפריה בעוד עלות חיזוק המבנה בשני המקומות שווה. היום אין כדאיות כלכלית לבצע את תמ"א 38 בבית שאן, טבריה ובשאר ערי הפריפריה, אלא רק באזור גוש דן וסביבותיו בהם ערך הקרקע גבוה.
בבדיקות שנערכו במהלך שנות חייה של תמ"א 38 נמצא כי בגוש דן, שם מחירי פנטהאוזים נעים סביב ה-2 מיליון ש"ח, יכול קבלן הנכנס לפרויקט בסיסי של תמ"א הכולל שיפוץ, חיזוק ותוספת מעלית פשוטה (ללא תוספות אחרות), להרוויח כ- 47% על ההשקעה. כלומר, באזורים הללו קיים תמריץ אמיתי לממש את תמ"א, כשהדיירים בכל מקרה משיגים רווחים נאים ביותר במחיר פעוט של כשנתיים הפרעה לחיים התקינים.
אולם בפריפריה תמ"א רחוקה מלהיות אטרקטיבית. נהפוך הוא, קבלן שייכנס לפרויקט של תמ"א בפריפריה לא רק שלא ירוויח אלא יפסיד בוודאות על ההשקעה.
אז מה עושים עם תמ"א 38? אין ספק שהיא הייתה ועודנה תוכנית מצילת חיים והמטרה שלשמה באה לאוויר העולם נשארה חשובה מאין כמוה. ברור לכל כי אין בכלל שאלה האם תהיה כאן רעידת אדמה, אלא רק מתי היא תתרחש. ברור גם לכל שתוצאותיה של רעידת אדמה כאן תהיינה איומות. רעידה בעוצמה של 7 בסולם ריכטר לדוגמא, תגרום לכ-16 אלף הרוגים ולמעלה מ-80 אלף פצועים (על פי הוועדה להיערכות לרעידת אדמה בישראל).
במרוצת השנים עלו ונוסו כמה פתרונות ושיפוצים, כמו פטורים נוספים, הטבות שונות או צמצום אחוז הדיירים הדרוש להסכמה. אף אחד מהם וגם לא כולם יחד לא הצליחו להפיח בתמ"א רוח חיים חדשה.
הפתרון שאמור להשאיר את תמ"א בחיים איננו מסובך. מדובר אפילו במשוואה פשוטה: מחיר תוספות הבנייה שהקבלן המשפץ אמור לקבל צריכה להיות גבוהה יותר מעלות השיפוץ ולהשאיר בידיו רווח סביר. אחרת, ברור לכל בר-דעת, אף קבלן לא ייכנס לפרויקט שכזה. במחירי הדירות בפריפריה של מדינת ישראל נכון להיום, לא ניתן לכסות עלות של חיזוק ושיפוץ מבנה. גם כל ההטבות והפטורים ממיסים למיניהם לא משנים את המשוואה ולא מצליחים להפוך את הפרויקט לכדאי עבור הקבלנים.
נותר רק דבר אחד – סבסוד ממשלתי. כדי להשאיר את תמ"א 38 בחיים ולהפוך אותה לרלוונטית בערי הפריפריה על הממשלה להקציב תקציב מיוחד לתוכנית. אחרת תמ"א 38 תגווע לאיטה כאילו מעולם לא נהגתה ורק ועדת החקירה שתקום כאן אחרי רעידת האדמה תחפש בדיעבד את הסיבה.
הכותב הוא יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ותכנון הנדסי
