בואו נראה איך זה עובד. לקבוצת רכישה יש חברים ויש מנהלים. חברים בקבוצת רכישה רוכשים במשותף קרקע ולאחר מכן בונים במשותף את הבניין כאשר כל אחד יודע מראש איזו דירה תהיה שלו. הדבר דומה לבניית בית פרטי רק במקרה הזה בונים ביחד עם השכנים. כפי שנאמר, כל חבר בקבוצה בסוף הפרויקט מקבל דירה. חשוב להבין כי "קבוצת החברים" לא קנו דירה אלא יזמו ובנו בעצמם. תפקידם של מנהלי קבוצת הרכישה נמצא מעצם הגדרתם, כלומר, לנהל את הפרוייקט עבור חברי הקבוצה.
יתרונות לחברים בקבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן:
חסכון עלויות צפוי עקב חלוקת רווח יזמי בין מנהלי הקבוצה וחבריה. יכולת השפעה על תכנון הבניין. יכולת השפעה על תכנון הדירה. מעורבות בתהליך ויכולת בקרה.
חסרונות לחברים בקבוצת רכישה לעומת רכישת דירה מקבלן:
סיכון יזמי להוצאות בלתי צפויות או להפסדים. אין כרית בטחון בצורה של ערבות חוק המכר.
נושאים שחשוב לבדוק לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה:
ניסיון מנהלי הקבוצה בניהול חברת בניה. פעמים רבות מארגני קבוצת הרכישה הינם מתווכים או אדריכלים או עורכי דין.
כל בעל מקצוע עם נסיון בנדל"ן חשוב ותורם, אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שניהול קבוצת רכישה זה כמו ניהול של חברת בניה וחברים בקבוצה בטח לא ירצו שמישהו ילמד ויתגלח על הזקן שלהם עצמם.
פרטי הקרקע. ממי מתכוונים לרכוש אותה, מה סטטוס משא ומתן, בעיות אופציונאליות בקרקע, זכויות בניה מוקנות וכו'. האם נערך דו"ח 0 ע"י שמאי מוכר מטעם בנק.
לבדוק את קיום ועד הקבוצה אשר מייצג את האינטרסים של כל החברים יחד עם מנהלי הקבוצה. מה הוא מסלול הכסף, כלומר האם יש מנגנון נאמנות שמבטיח שימוש בכספים לצרכי הפרויקט בלבד.
יצויין שוב שמדובר כאן בשילוב של יזמות ובניית הדירה ולכן לא ניתן להימנע מהסיכונים שכרוכים בכך. להלן רשימה של סיכונים שכדאי להיות מודע אליהם ולגדר אותם ככל הניתן:
קרקע של רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") קרקע פרטית הצטרפות לקבוצת רכישה טרם שיווק הקרקע ע"י הרשות כאשר המכרז אינו יוצא אל הפועל מסיבה כלשהיא. הצטרפות לקבוצת רכישה טרם השלמת קניית הקרקע כאשר תהליך הרכישה לא מסתיים מסיבה כלשהיא. הצטרפות לקבוצת רכישה טרם זכיה במכרז הרשות מנהלי הקבוצה מתבססים על הנחות יסוד שלא מתממשים בפועל, למשל, נלקחו בחשבון זכויות עודפות באמצעות הקלות מרשות מקומית ולא נתקבלו במסגרת הליך הרישוי. מנהלי הקבוצה לא מצליחים לארגן קבוצה מלאה וכל אחד שכבר משתתף מפסיד את האופציה. עקב אילוצים הנדסיים או תכנוניים לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות בקרקע. עקב אילוצי הרשות המקומית לא מקבלים את מלוא זכויות הבניה. מתרחשת ירידה במחירי הדירות בארץ וכתוצאה מכך מצטמצם החסכון הצפוי של חברי הקבוצה. חלה עליה בתשומות הבניה וכתוצאה מכך מצטמצם החסכון הצפוי של חברי הקבוצה. חלה עלייה בריבית של בנק ישראל ו/או הפרוייקט נמשך משמעותית יותר ממתוכנן שגורם לעלויות מימון נוספות של חברי הקבוצה וכתוצאה מכך מצטמצם החסכון הצפוי שלהם.
בואו נדבר קצת על תמ"א 38. כפי שידוע, זאת תוכנית מתאר ארצית המעודדת חיזוק בניה בפני רעידת אדמה ע"י תוספת זכויות. בד"כ, היזם מקבל את הזכויות כנגד התחייבות לחיזוק הבניין ושדרוגים נוספים או להריסה ובניית בניין חדש לחלוטין כולל דירות החזר לדיירי המקור.
בזמן האחרון פה ושם ניתן לראות כי קמים פרויקטים ללא יזם כלל אלא ביוזמת הדיירים. זה עובד באופן הבא:
זכויות בניה נוספות שייכות לפי החוק לדיירים. דיירים משקיעים את כספם לייזום הפרוייקט. דיירים שוכרים, בד"כ, חברת ניהול מקצועית.
שמתם לב לסעיף האחרון? חברת הניהול... מזכיר לכם משהו? נכון, זה מאוד דומה לקבוצת הרכישה! כמובן, כל הדרישות המפורטות לעיל לחברת ניהול רלוונטיות גם כאן.
נכון להיום אין הרבה פרוייקטים מהסוג. לרוב זה קורה בתל אביב וירושלים בגלל ערך קרקע גבוה במיוחד – הדיירים לא רק רוצים לחזק את הבניין אלא גם להרוויח. כדאי לציין שהצורה הזאת – יזמות עצמית – יכולה להיות רלוונטית גם באזורים חלשים מבחינת ערך הקרקע. אומנם הדיירים לוקחים כאן סיכון, אבל, בסופו של דבר, באופן הזה הם יכולים לקבל חיזוק הבניין עם כל התוספות ושדרוגים ואולי, אפילו, עוד להרוויח.
בין אם מדובר בקבוצת רכישה ובין אם מדובר ביזמות עצמית בתמ"א 38, חשוב לזכור כי כל דייר/משתתף לוקח סיכון יזמי כמו כל יזם נדל"ן אחר ולצד הרווח הוא יכול גם להפסיד.
*הכותב, רו"ח גנדי גורביץ', מייסד המרכז להתחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38, הינו רו"ח מנכ"ל לשעבר של חברת הבניה הציבורית אלמוגים, והיום מבעלי המרכז להתחדשות עירונית.
