האבולוציה של תמ"א 38 / משה נחום
תמ"א 38 היא תכנית ארצית שהוכנה על ידי ממשלת ישראל. מטרתה לחזק בניינים ישנים, כך שיעמדו בפני רעידת אדמה חזקה שצפויה בעתיד בארץ, לדעת מומחים. לפיכך מדובר בתכנית שמכוונת להציל את חייהם של הדיירים המתגוררים בבניינים הישנים. תוך כדי התפתחות התכנית ומימושה נתבררו גם יתרונותיה הנוספים של תמ"א 38. התכנית מייצרת ממ"דים בכל הבניינים הישנים ונותנת מענה הגנתי משמעותי ביותר לעורף מפני נפילות טילים. בנוסף, נותנת התוכנית מענה למחסור החמור בדירות ובשטחי בנייה באזורי הביקוש, ממתנת את מחירי הקרקע ובעקבותיו את מחירי הדיור. כמו כן, מסייעת תוכנית התמ"א 38 לשיפור מעמדן הסוציואקונומי של המתגוררים בדירות הישנות וגורמת לצמיחה והתחדשות עירונית, לחידוש בניינים ופיתוח מקומי, לרבות שיפור משמעותי ברמת חייהם של התושבים.
מימון עלויות החיזוק מתבצע באמצעות תמריצים כלכליים כגון זכויות בנייה נוספות על הקיימות ופטורי מס הניתנים לבעלי הדירות הישנות, כך ש"כוחות השוק" יממנו את החיזוק בלי להעמיס על בעלי הדירות או על התקציב הלאומי.
תוכנית תמ"א 38 מתירה לכל רשות מקומית לקבוע כללים מיוחדים למימוש התמ"א אשר יתאימו את הוראותיה לתנאים המיוחדים של הרשות ויאפשרו את ישומה של התכנית. (סעיף 23 לתמ"א 38).
הרשות המקומית רמת גן הייתה חלוצה בהשכילה לפעול בשיתוף פעולה עם ארגון הקבלנים מחוז דן, שחבריו הינם המוציאים לפועל של תכניות הבנייה במחוז, לזהות ולתחום את שעור התמריץ הנכון למימוש התכנית ולתת לו ביטוי. כתוצאה מכך זכתה העיר לתנופת התחדשות עירונית חסרת תקדים בארץ ובהסטוריה הלאומית והפכה ל"אבן שואבת", מודל לחיקוי בכל הארץ. למעשה, תיקון 3 לתמ"א 38 הלאומית, מתאפיין בעיקר בחיקוי ואימוץ של התמריצים שנתנה הרשות המקומית ר"ג, ואכן מתן תוקף לתיקון גרם גם הוא לתנופת התחדשות עירונית מיידית כמעט בכל הארץ.
תכנית רג 53 היא תכנית מפורטת, בעקבות תיקון מס' 3 לתמ"א 38, ומכוח סעיף 23 לתמ"א 38. התכנית קובעת כללים מקומיים לאפשר את מימושה של תמ"א 38 במסגרת הריסה ובנייה מחדש בעיר רמת גן. תכנית רג 53 קובעת כללים אשר יאפשרו מצד אחד כדאיות כלכלית ליזמים ומן הצד השני מגבילה את הזכויות על מנת שלא לפרוץ את גבולות יכולת הנשיאה של התשתיות הקיימות בעיר ר"ג: מים, חשמל, ביוב, דרכים, מקומות חנייה, שירותי חינוך, שירותים קהילתיים וכו'. לתכנית, כמו ליוזמות ותכניות קודמות של הרשות המקומית רמת גן בעניין זה, יש מתנגדים. המתנגדים רובם המכריע הם בעלי הדירות החדישות, אשר בתיהם עומדים בתקן רעידות אדמה, מצויידים בממ"דים ואין הם נהנים מפירות התכנית.
אותם מתנגדים מעלים על נס את נוחיותם האישית הצרה על פני הצרכים הבסיסיים, הביטחוניים והבטיחותיים של אחיהם תושבי העיר.
חשוב לציין כי למתנגדים יש נציגים במועצת העיר ובוועדות התכנון והרישוי השונות, אשר משיקולים פוליטיים פופוליסטיים תוקפים נאמנה את התכנית. המתנגדים, באמצעות נציגיהם כאמור, מנסים לקבוע סדר יום וסדר עדיפות המעמידים בראשם את הנוחיות הזמנית של התושבים המבוססים, על פני שלל היתרונות שמנינו מעלה ובראש וראשונה לפני הזכות והחובה לעשות הכל על מנת להציל את חייהם של תושבי הבניינים הישנים במקרה של רעידת אדמה או אירוע מלחמתי מורכב. למצער, יש ואותם נציגי מתנגדים אינם בוחלים באמצעים ומסמים את עיני הציבור, תוך שהם מציגים את התכנית כתכנית שבבסיסה אין אלא להיטיב עם קבלנים, פגיעה במרקם העירוני ובמנהל התקין, תוך שיסוי, ליבוי יצרים ושנאת אחים מיותרת שאינה במקומה.
ארגון הקבלנים מחוז דן תומך בתכנית, כפוף להערותיו המקצועיות אשר יוגשו לגורמי התכנון המאשרים המוסמכים, משלל סיבות. התכנית מייצרת מלאי קרקע זמין לבנייה מחוז דן, מסדירה מבהירה ומעגנת את זכויות ופוטנציאל הבנייה בכל העיר ובכך מפחיתה את פוטנציאל ההימור והסיכון של הקבלנים. בנוסף, כחלק מהרקמה הציבורית הישראלית, הארגון תומך בתכנית מצילת חיים, התומכת באוכלוסיות חלשות, ומחדשת את פני העיר.
הארגון גאה בזכות להיות חלק ממחולליה. לסיכום ולהבהרה: הארגון תומך בקברניטי העיר רמת גן בפרט ובקברניטי הערים בכלל המקדמים באומץ, בתבונה ובנחישות תכניות תמ"א 38 בתחומם.
הכותב הוא משה נחום, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז דן
