רכישת דירה מעולם לא הייתה משימה כל כך קלה, גם אם לוקחים משכנתא וגם בלי משכנתא. אם חשבנו ששוק הנדל"ן נמצא בירידה, הרי שמחירי הדלק שעולים ככל הנראה יגרמו לתושבים לעבור לאיזורים מרוחקים, דבר שיכול להקטין את הביקושים, להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הנדל"ן באזור גדרה-חדרה
אדם שרוכש דירה ועושה את העסקה הגדולה ביותר בחייו, לא די בזאת שירכוש את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק אלא חשוב להתייחס למרכיב המימון שזוהי המשכנתא אותה הוא ישלם לאורך חייו.
משכנתא היא העסקה הסבוכה ביותר ומצריכה הרבה מאוד ידע בשביל לקחת משכנתא אופטימלית ולבחור את מסלולי המשכנתא המתאימים ביותר וכן את לוח הסילוקין אותו ישלם הלווה לאורך חיי ההלוואה. מומלץ בלקיחת משכנתא להיעזר בשרותיו של יועץ משכנתאות אשר יבצע את בניית מסלולי המשכנתא באופן המתאים והטוב ביותר וכן ישיג את הריביות הנמוכות בשביל שהלווה ישלם פחות כסף לבנקים למשכנתאות
אילו סוגי משכנתאות קיימים?
קיימים מספר רב של מסלולים אך כדאי להתמקד באלו שרלוונטיים לתקופה זו.
ריבית קבועה צמודה למדד – מסלול של ריבית קבועה צמודה למדד הינו מסלול אטרקטיבי מאוד מבחינת ריבית נמוכה של כ-2.7% לתקופה של 20 שנים אך חשוב לזכור שהקרן צמודה למדד המחירים לצרכן דבר שיכול להעלות את החוב לאורך התקופה ויגרור אחריו הצמדות ועליית הקרן. היתרון בלקיחת משכנתא בריבית קבועה הינה הקיבעון בריבית לאורך כל התקופה וידיעת הריבית מרגע חתימת החוזה מול הבנק ועד לסיום המשכנתא. החיסרון העיקרי הוא ההצמדה למדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן זהו סל של 100 מוצרי יסוד שנקבע כל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
ריבית משתנה צמודה למדד – מסלול של ריבית משתנה צמודה למדד מאוד זולה כיום ועומדת על כ-2.4% לשנה עם הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן, בדומה להצמדה שיש בריבית הקבועה הצמודה למדד. במסלול זה, ניתן לבחור את נקודת השינוי כל מספר שנים כמו לדוגמא ריבית משתנה כל 5 שנים. היתרון הוא אפשרות לפירעון של המשכנתא בנקודת היציאה ללא קנסות וכן אפשרות לשינוי מסלול במידה והמסלול מתייקר. החיסרון הגדול הוא שהקרן צמודה למדד המחירים לצרכן והסיכון הנוסף הוא שהריבית תעלה בנקודת השינוי.
מסלול של ריבית משתנה, מומלץ בעיקר למי שיש לו כסף שמיועד לטובת המשכנתא או למי שצפוי לסלק את המשכנתא על ידי מכירת הנכס.
ריבית פריים – מסלול של ריבית פריים זהו מסלול שלא צמוד למדד המחירים לצרכן אך הריבית יכולה להשתנות כל חודש בהתאם לשינוי הריבית במשק שמפורסמת על ידי בנק ישראל. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. במסלול הפריים ניתן לקבל מרווח פוחת של כ-0.9% מריבית הפריים. אם הפריים עומד על 4% והמרווח שמקבלים הוא 0.9% הריבית לתשלום תעמוד על 3.1% לשנה ללא הצמדה למדד.
למסלול של ריבית הפריים יתרונות רבים מכיוון שהקרן לא צמודה אך יש חיסרון גדול של שינוי ריבית מדי חודש שיכולה להעלות את ההחזר החודשי בצורה משמעותית ולכן מסלול זה גם מסוכן
ריבית קבועה לא צמודה – מסלול ריבית קבועה לא צמודה זהו המסלול הבטוח ביותר. ניתן לקחת את מסלול זה ולדעת את ההחזר החודשי לאורך כל חיי הלוואה וכן את הריבית. כיום, ניתן לקבל ריבית של כ-5.3% לאורך 20 שנים ובכך לא להיות חשופים לשינוי במהלך תקופת ההלוואה לא של הקרן ולא של הריבית.
החיסרון הגדול הוא שבמידה ומבוצע פירעון של המשכנתא במהלך תקופת ההלוואה, שולמו כבר תשלומים גדולים של ריבית בהשוואה למסלולים שבהם הריבית נמוכה יותר.
מט"ח – ישנם 4 סוגי מטבעות חוץ בלקיחת משכנתא: דולר, אירו, פרנק שווצרי וין יפני. מסלול של מטבע חוץ צמוד לקרן ולשינוי המטבע בכל חודש כך שהקרן חשופה לשינויים משמעותיים כל חודש והריבית יכולה להשתנות כל 3 או 6 חודשים בהתאם לבנק בו נלקחת המשכנתא. מסלול המט"ח מתאים למי שרוצה לבצע פיזור סיכונים בין מסלולי המשכנתא השונים וכן למי שמרוויח במטבע חוץ ורוצה להצמיד גם את המשכנתא שלו לאותו מטבע.
למי שלא מבין במסלולי המט"ח, מומלץ לא להתקרב למסלול זה.
מק"מ – מסלול המק"מ הוא מסלול שדומה מאוד בהתנהגות שלו לאורך השנים למסלול הפריים אך יקר ממנו לאורך השנים האחרונות. מסלול זה לא מומלץ כיום מכיוון שהוא יקר יותר וקבוע לשנה אחת בלבד. היתרון במסלול זה שהריבית אכן קבועה לשנה וניתן לדעת שאין הפתעות בשנה הראשונה ובנוסף הקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן.
החיסרון הגדול של מסלול זה שיתכן ויהיו מספר רב של שינויים בריבית לאורך חיי המשכנתא.
וכיצד לבחור משכנתא אופטימלית ?
שאלה מצוינת! יש להכיר את מסלולי המשכנתא ולהתאים את המסלולים על פי יכולת עכשווית ועתידית של נוטל המשכנתא. מעבר לכך, מומלץ לקחת את המשכנתא בסוף שנה כאשר הבנקים רוצים להראות רווחיות גבוהה ובתקופה זו הם מורידים את הריבית כך שכדאי להתחיל לעשות את מכרז הריביות בתקופת נובמבר ולקחת את המשכנתא בדצמבר.
מה לגבי ההנחיות החדשות של בנק ישראל?
בנק ישראל, הגביל את הבנקים למשכנתאות לאפשר ללווים לקחת עד 33% מסך המשכנתא במסלולים משתנים ובניהם: מט"ח, פריים מק"מ, משתנה עד 5 שנים צמודה – לא כולל משתנה כל 5 שנים.
לכן, מומלץ לקחת ככל הניתן כיום מסלולים בריבית קבועה צמודה למדד או בריבית קבועה לא צמודה למדד ולשלב את מסלול הפריים ב-33% מסך המשכנתא בשביל להוריד את החשיפה ממד המחירים לצרכן ובשביל שההחזרים החודשים יהיו יציבים לאורך התקופה
ולמרות זאת, משכנתא זוהי העסקה החשובה ביותר בחייו של אדם וחשוב להכיר גם את כל העלויות הנלוות למשכנתא. מלבד עלות של ביטוח חיים ונכס שבאה לידי ביטוי בכ-100 ₪ לחודש חשוב להכיר את העלויות הנוספות:
עו"ד – עורך דין לוקח כ-0.5% מסך העסקה בעבור עריכת ניירת, מסמכים, רישומים וכן כל הטיפול המשפטי
שמאי – הבנק דורש להביא שמאי לנכס לוודא שמחיר הנכס תואם למחיר החוזה (כ-600 ₪)
נוטריון – יפוי כח שנתחתם בפני נוטריון שעלותו כ-200 ₪
מתווך – כ-2% מהעסקה בעבור מציאת הנכס או מכירתו
עמלת פתיחת תיק משכנתא – כ-0.25% מסך ההלוואה. ניתן להתמקח על עמלה זו ולקבל כ-50% הנחה
הצמדה למדד תשומות הבנייה – כאשר רוכשים מקבלן, כדאי להקדים את תשלומי המשכנתא על מנת לא להיות חשופים לעליית החוב לקבלן אם החוב צמוד למדד תשומות הבנייה.
חשוב לזכור, משכנתא לוקחים לטווח ארוך וחשוב לדעת שההחזרים יכולים לעלות. לכן, מומלץ שגובה המשכנתא לא יעלה על כ-25%-30% מההכנסה החודשית של משפחה
הכותב הינו מאיר וידר, יועץ משכנתאות ומנכ"ל של חברת וידר משכנתאות
