בסוף חודש יוני, פרסמה רשות המיסים את המלצותיה בדו"ח שהוגש למנהל רשות המיסים, שמטרתו לבחון את היבטי המיסוי השונים המתעוררים בפעולות עסקיות בנדל"ן, המבוצעות על ידי קבוצות רכישה. ואולם, פסק דין שניתן ממש בימים אלה על ידי בית המשפט העליון עומד בסתירה להמלצות רשות המסים בעניינן של קבוצות הרכישה – כך קובעים עוה"ד גלעד ברון ואסף ישועה ממשרד גולדמן ברון עורכי דין, מומחים בתחום המיסוי המלצותיה של הועדה עוררו סערה רבה בשוק המקרקעין בכלל ובשוק קבוצות הרכישה בפרט, סערה אשר יש הטוענים, שגרמה לחוסר ודאות ועקב כך לקיפאון כמעט מוחלט של התקשרויות של רוכשים חדשים במסגרת קבוצות רכישה.
במרכזו של הדוח, עמדה שהביעה לאחרונה רשות המסים בתיקים שונים, על פיה, בראייתו של חבר בקבוצת רכישה, הוא רכש דירה מוגמרת ולא קרקע. בהתאם לעמדה זו, רוכש הדירה חותם על מנגנון חוזי, שנועד להוביל אותו למוצר המוגמר של דירה, שממנו הוא לא יכול לסגת, ולפיכך יש לראות בו כרוכש דירה, ולחייבו במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה.
בימים אלה, התפרסם פסק דין של בית משפט העליון (בע"א 5332/08 עמוס גולן ועוד 39 אח' נ' מנהל מס שבח), שניתן ביום 16.8.2010, ואשר לדברי עוה"ד ברון וישועה, מעלה שאלות מהותיות, ככל שהדבר נוגע לדין החל לעניין אפשרות רשויות המס למסות את חברי קבוצות הרכישה ואף עומד בסתירה לעקרונות העומדים בבסיס דו"ח הועדה.
פסק הדין, עסק בין היתר בשאלה של חבות מס הרכישה שהוטל על משתכנים אשר התקשרו בהסכם לרכישת זכויות בקרקע נשוא שטחי הרחבה אשר הוחזקו על ידי מושב רגבה מכוח חוזים אשר נכרתו בין המשוב לבין מינהל מקרקעי ישראל, אשר אפשר הפשרתם לשם הקמת שכונת מגורים.
ההתקשרות מבוצעת באופן בו מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים אשר יומלצו על ידי האגודה השיתופית, רגבה. בעניינו של מושב רגבה, עוד בטרם התקשרות הרוכשים בהסכמים לרכישת הקרקע, התקשר המושב בהסכם עם קבלן שנטל על עצמו אחריות לביצוע התכנון, הבניה והשיווק של הידרות בפרויקט.
בנסיבות אלו, רשויות המס התייחסו לעסקה זו, כאל עסקה שסווגה על ידם, כעסקה של רכישת דירה, באופן בו הקבלן רכש את הקרקע ומכר למשתכנים דירות מגורים מוגמרות, ובהתאם חויבו במס רכישה בגין מלוא סכום התמורה נשוא הקרקע, הסכם שירותי הבניה ותשלומים נוספים.
חיוב שכזה, משקף את עמדת רשות המסים, גם ככל שהדבר נוגע לקבוצות הרכישה במגזר הפרטי, אשר גם בו לעיתים, ראו רשויות המס כעסקה שדווחה כעסקת רכישת קרקע על ידי יחידים כקבוצה אשר התקשרו לאחר מכן עם קבלן מבצע, כעסקה בו יזם, מארגן רכש את הקרקע ומכר דירות מוגמרות ליחידים, על כל הנובע ומשתמע מכך – עמדה אשר אף מצאה ביטוי בדוח הועדה.
למרות האמור, בית המשפט העליון בפסק דינו, מאת השופט יצחק עמית, אליו הצטרפו שופטים אליעזר ריבלין וסלים ג'ובראן, קבע כי המשתכנים לא רכשו מהקבלן זכות במקרקעין המחייבת אותם בתשלום מס רכישה ומשכך אין לחייבם במס רכישה בגין העסקה שנכרתה בינם לבין הקבלן.
בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לנתק בין פעולת המכירה לבין פעולת הרכישה ומשעה שנקבע שהקבלן מעולם לא אחז בזכויות מכירה במקרקעין, פירושו של דבר שלא יכול היה למכרן למשתכנים וממילא לא ניתן לומר שהמשתכנים רכשו אותן מידיו ולא ניתן להביא ליצירת של "רכישת זכות במקרקעין" יש מאין.
עוה"ד ברון וישועה, מבקשים לציין שלמרות שבבסיס ענינו של מושב רגבה, עמדה עסקה שבוצע על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל ומשכך שאלת הזכות במקרקעין היוותה שאלה כבדת משקל בתיק האמור, אין ולא ניתן להתעלם מהקשר הישיר בין המבנה המשפטי של העסקה בעניינו של מושב רגבה לבין המבנה הנפוץ בעניינן של קבוצות הרכישה וגם אם וככל שניתן לאבחן בין השניים, לאור אופיין של הזכויות במקרקעין, עדין רב הדומה מהשונה.
