זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, מעין הסכם מכר בזעיר אנפין, והוא מכיל, לרוב, את ההסכמות המסחריות בין הצדדים, לרבות פרטי הצדדים, פרטי הנכס הנמכר, תאריך פינוי ומועד מסירת החזקה, מחיר הנכס ולוח תשלומים. מטרתו של המסמך נעוץ בעיגון הסכמות הצדדים והצהרת כוונות להתקשרות הצדדים עד לחתימה על חוזה מכר מלא, בכדי שכל צד ירגיש בטוח ביציאתה של העסקה לפועל, כבר בשלב זה.
עם זאת, מתי מתעוררות בעיות? כשאחד הצדדים מחליט לחזור בו מזיכרון הדברים, מתוך שיקולים אישיים שלו (המוכר קיבל הצעה טובה יותר עבור הנכס, למשל), או בשל עובדות חדשות שהתגלו במהלך ביצוע בדיקות ביחס לנכס (חריגות בניה בנכס, פערים בין אשר הוצג בפני הרוכשים לבין אשר קיים בפועל, וכדומה) והוא מעוניין לסגת מהעסקה. במקרה כזה, אם הצד השני עדיין מעוניין בהוצאת העסקה לפועל, ינסה לכפות את קיום ההתחייבות והשלמת העסקה, או לכל הפחות יבקש פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההתחייבות וביטול זיכרון הדברים.
ישנם 2 מבחנים מצטברים רלוונטיים העשויים לגרום לביהמ"ש לקבוע כי זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב.
האחד: מבחן גמירות הדעת הבוחן האם כוונת הצדדים בבואם לחתום על זיכרון הדברים הייתה ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם, או שמא דובר בשלב מקדמי שהינו חלק מהמו"מ שעתיד להתקיים ביחס לנכס.
השני: מבחן המסוימות הבוחן האם זיכרון הדברים הינו ספציפי דיו כך שנכללו בו הפרטים המהותיים המניחים בסיס מלא להתחייבות הצדדים בהסכם, לרבות מחיר הנכס, תאריך מסירת החזקה, פרטי הנכס ופרטי הצדדים, וכדומה. ככל ששני המבחנים מתקיימים, הרי שתתחזק הנטייה לקבוע כי השתכלל זיכרון דברים מחייב להסכם מכר, ועל הצדדים לנהוג לפיו או לשאת בתוצאות הפרת הסכם, כגון תשלום פיצויים, או במקרים קיצוניים אף אכיפת ההסכם ולהמשיך את הוצאת העסקה לפועל.
מה הבעיות שעלולות להתעורר ביחס לרוכשי הנכס במידה ויחתמו על זיכרון דברים? המידע המוצג ביחס לנכס חלקי - בכדי לרכוש נכס יש לבצע בדיקות מקדמיות הכרחיות: בדיקה רישומית, משפטית, תכנונית והנדסית של הנכס, שעלולות לחשוף עיקולים, בעיות רישומיות, משכנתאות, חריגות בנייה, ליקויים בנכס וכיוב'. מידע זה יכול להיות בעל השפעה רבה על מחיר הדירה.
מה הבעיות שעלולות להתעורר ביחס למוכרי הנכס במידה ויחתמו על זיכרון דברים? לא ניתן להעריך חבות במס שבח והיטלי השבחה ללא התייעצות עם עו"ד שמתמחה בתחום המיסוי. יצוין בהקשר זה שעיתוי המכירה יכול להיות קריטי ביחס לחבויות המס. בנוסף, ייתכן כי המחיר שקבעו נמוך משמעותית מהסכום הריאלי אותו היו יכולים לקבל.
האם קיים פתרון חלופי לחתימה על זיכרון דברים? כן!!! ניתן לסכם את הפרטים המסחריים החשובים בע"פ ולהפקיד "דמי רצינות" בנאמנות אצל עו"ד, שיוחזרו במידה והעסקה לא תצא לפועל.
הגנה בחתימה על זיכרון דברים: מומלץ להוסיף סעיף שאומר שבמידה ולא ייחתם הסכם מכר תוך פרק זמן מסוים, יהיה זיכרון הדברים בטל וכמו כן, לוודא שלקונה לא תהיה זכות לרשום בגין זיכרון הדברים הערת אזהרה לטובתו.
כאמור, עסקת מקרקעין כוללת היבטים רבים שמוסדרים בהסכם מכר מפורט. ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם? מומלץ למומחה שיבצע את הבדיקות הנדרשות בעסקה, יבדוק את זכויות המוכר בנכס ויגיע לנוסח חוזה שמוסכם ומקובל על שני הצדדים, שכן חתימה על מסמך מחייב ע"י הצדדים אשר אינם שולטים ברזי המשפט, עלולה להביא לתוצאות הרות אסון. בכל מקרה בו אתם חשים כי אין מנוס אלא לחתום על זיכרון דברים, מומלץ שלא לעשות כן לפני שתתייעצו עם עורך דין המתמחה במקרקעין אשר ייתן חוות דעתו המקצועית בעניין.
*כותבת המאמר, עו"ד מירי כהן הינה מומחית במקרקעין ונדל"ן משנת 2008. במסגרת הייצוג המשפטי משרדה מעניק שירותי ייצוג צדדים במגוון עסקאות מקרקעין, ובכלל זה עריכת חוזי מכר דירות, דיווח על עסקאות לרשויות המס, ביצוע רישומים שונים בלשכות רישום המקרקעין, ליווי פרויקטים נדל"ניים מסוגים שונים לרבות עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, תמ"א 38, ליווי נדל"ני של פרויקטים סולאריים ועוד. לשאלות וייעוץ ניתן לפנות אליה ישירות בטל' 076- 5407748 ובמייל: miri@miricohen.co.il
לעמוד הפייסבוק של עורכת הדין מירי כהן - מקרקעין ונדל"ן לחץ כאן
